大卫(化名)为几天前错过的一笔收购遗憾不已。若由他经手这笔收购,他所在的公司至多可以获得上亿元(交易额的0.5%至2%之间)的费用。

大卫自称和买方很熟。买方是房地产私募基金基汇资本,卖方是香港首富李嘉诚之子李泽楷旗下盈大地产(0432.HK),交易额高达9.28亿美元(约合57.5亿元人民币)。

尽管李嘉诚对外澄清并非“撤资”,但短短一年时间李氏家族四笔物业出售,让地产业内人士也感受到了首富的“去意”。纵使现在得出结论有些武断,大卫认为,接连出售行为至少暗示了什么。

2013年整整一年,李嘉诚旗下的和记黄埔(0013.HK)和长江实业(0001.HK)都没有在内地拿地。

在盈科中心被卖出的4月份,和记黄埔获批在伦敦开发达10亿英镑(约129亿港元)的综合房地产项目;长实在北京的首个别墅项目“誉天下”开始路演。长江实业地产投资有限公司董事郭子威透露说,售价将比去年上调5%至10%。

长周期投资

在“限购”和“限贷”的双重限制下,“誉天下”作为别墅项目,销售也受到了影响。微弱的涨幅,每平方米30000元至35000元的售价,甚至可以在交房前分期付款,这亦被评价为淡市的应对策略。

但在多次采访和交流中,郭子威都表示,一切均属正常。2013年7月,中粮集团以23.6亿拍得孙河地块,楼面成交价高达48000元/平方米。郭子威在同21世纪经济报道记者在内的记者们交流时直言,“地王”有不理性的成分,并表示长实不会高价拿地。

誉天下和中粮孙河地王相距不远。该项目地块是长实几乎10年前通过收购获得的。2008年首期别墅开始销售,现在仍有600余套别墅货量。据21世纪经济报道记者了解,按照长实的推盘节奏,别墅将在2016年才可能清盘,不过该项目还有公寓。

这与国内主流房企的开发节奏完全不同,他们中的绝大多数都在忙着“高周转,高去化”。过去数年,长实在内地楼盘的销售额约每年15亿至20亿元。

长和系许多项目是在2005前获得的。比如北京十三陵附近以及东四环姚家园附近项目。长实2013年年报显示,十三陵项目处于地盘平整中,估计完成日期将在2017年12月左右,而北京东四环姚家园附近的逸翠园项目,预估完成日期在2017年6月左右。

由于开发周期“过长”,2011年和2012年李嘉诚都不得不作出解释。2012年,他在参加长和系的业绩发布会时,对长和系的囤地指责回应称:“批评的声音全是错。”他表示,集团在内地的发展基本都是自有资金,并没有贷款,因此“没有一个项目不是希望能加快开工”。

亦有业内人士评价称,长和系之所以能做到“合法囤地”,获取土地增值收益,是因为其雄厚的资金实力,长实多年资产负债率不超过20%。

经历过多次“大萧条”的李嘉诚更加保守,其投资组合更加多元化,投资足迹遍布52个国家。据和黄2013年年报显示,其收入来源中,加拿大14%,欧洲41%(当中英国占17%),中国内地占12%,亚洲、澳大利亚及其它占12%,香港占15%。

集团目前的土地储备约8300万平方尺,其中97%在内地,3%在英国与新加坡。从内地布局来看,并没有过分集中于某一城市。

进退有据

郭子威曾对21世纪经济报道记者表示,在他看来,出售一些物业是出于资产配置的需要。

经济学家郎咸平曾研究过最近被李嘉诚抛售的物业。如位于香港新界的嘉湖银座,房屋出租率高达95%,但租金回报率只有3.8%。广州西城都荟广场房屋出租率75%,回报率只有3%。通过连番运作、抛售之后,李嘉诚地产投资的回报率,整体上涨到了55%。在郎咸平看来,李嘉诚通过低买高卖,精准地判断出升值空间,果断地买入或脱手,始终保持高投资回报率。大量的现金,低负债比例和互补的行业选择,是李嘉诚控制风险的三大法宝。

和记黄埔自1992年涉足内地房地产业务,2005年后拿地迅猛。2010年至2012年间,也有一轮扩张。

从历史来看,每一次危机,对李嘉诚来说都是机遇。1996年的《福布斯》全球富豪排行榜中,李嘉诚名列香港富豪第三位。但1997年亚洲金融危机爆发后,其财富反而在两年内迅速暴涨,并于1999年首次坐上香港首富的宝座。

2007年,李嘉诚的身家比位列第二的李兆基多出50亿美元,而次贷危机爆发后,2008年的排行榜中,二者间的财富落差拉开到75亿美元。李嘉诚更擅于把握周期。

“投资行为总是有进有退。”誉翔安合伙人王珂在接受21世纪经济报道记者采访时分析,长和系作为最早一批进入中国房地产市场的外资,曾代表那个时期的“先进生产力”,充分享受到了政策红利和物业的巨额增值;但现在,人民币未来快速升值的可能性已大大减小,只是其在相对集中的时间点进行套现,引发了撤资的猜想。

华远地产董事长任志强曾经半开玩笑说,什么时候李嘉诚把东方广场卖了,才算真正撤资。而东方广场早在2011年已被打包进入汇贤REITs(房地产信托投资基金)上市。李嘉诚仍拥有控制权,但股份被稀释。通过资本运作后,该项目筹资超百亿。

尽管2013年长和系未在内地斩获新项目,但和黄却在伦敦金丝雀码头以东3.2公里的英国海军船坞旧所在地特福德,发展包括3500个住宅单位的综合体。

仲量联行北京国际住宅部总监张宏表示:“无论是伦敦市中心区域还是外围非核心地段,物业均大幅攀升。最显著的是伦敦金融城和东伦敦地区,后者在2013年全年的住宅物业价格激增16.5%,高于整个伦敦中心地段12.2%的平均增幅。”

仲量联行预测,未来5年,伦敦乃至整个英国预计每年将有8%左右的持续增长。从这一点来看,李嘉诚其实是成功抄底英国。

来源: 21世纪经济报道 荆宝洁