作者:肖磊看市

按照统计局的数字,中国房价并未出现恐慌性下跌。上周发布的统计局数据显示,70个大中城市中,四月份新建商品住宅同比上涨的城市有69个,同比价格变动中,最高涨幅为13.6%,最低为下降4.4%;四月份二手住宅价格同比下降的城市有2个,持平的城市有1个,上涨的城市有67个,同比价格变动中,最高涨幅为12.0%,最低为下降8.3%。

如果统计局的数据是真实有效的,无论从新建商品住宅,还是二手住宅价格的变动来看,中国整个大中城市的房价其实并没有出现明显的大跌,大多数城市同比实际上还是上涨的。那为什么在进入五月以来,政府对房地产市场的态度如此大变?

首先是央行和银监会在5月12日召开了住房金融服务座谈会,要求商业银行确保住房消费贷款的资源配置、提高按揭贷款发放效率并合理定价、不许停止个人购房贷款。接着是5月22日,住建部内部消息确认,除北上广深之外,其它城市的限购政策可以自行调节。这也意味着立足于限制投资性需求、抑制房价过快上涨的全国性限购政策基本宣告结束。

除了央行和住建委对当前中国楼市的“拯救”,实际上还有诸多更为罕见的地方性举措。过去一周内,杭州诸多降价楼盘的开发商被房管部门“约谈”,限制开发商降价,并被告知房管部门和物价部门将推出降价备案制度。目前可以确认的是,根据杭州市相关政府部门的规定,从上周开始,如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%,将限制网签。传说中的“限降令”开始实施。

另外,新华社等官方媒体开始吹风,反复强调房价下跌带来的各类风险,并称,房价暴跌不会像某些人设想的那样释放消费潜力,反而可能造成家庭财富缩水和消费剧烈萎缩。房市低迷引发的消费与投资双降则会恶化企业经营环境,从而侵蚀就业,动摇民生乃至社会稳定。可以看出,新华社已经将房价下跌引起的问题上升到了“动摇民生乃至社会稳定”的高度,让人不明觉厉。

不知是中央政府判断失误,还是房地产市场真的变化太快,就在一年前,国务院常务会议还明确部署,继续做好房地产市场调控工作,坚决抑制投机投资性购房,严格执行商品住房限购措施。如果从政策本身的出发点和落脚点来考虑,经过一年的调整,难道中国房地产市场状况就得到了根本性逆转?就不需要抑制投资性需求了?限购本身是反市场逻辑的,但之所以民众可以接受,是因为民众相信政府“限购”的初衷是为普通购房者考虑,因此一大部分人对“限购”还是很支持的。

问题在于,“限购”到底是刺激了需求,还是限制了需求,市场争议还是比较大的。我跟北京一些地区的房产中介专门聊过这个事,其实在限购令没有出之前,很多人虽然有钱买房,却没有即时买房的冲动,但在限购令开始之后,更多的人认为调控政策会越来越严,担心以后没条件买房子,于是决定赶紧提前买房,甚至很多购房者是通过“灰色”手段补缴了五年的社保,东借西揍进行突击购房的。实际上一次限购触发的短期买盘可能是未来三年需求的累积,这不算透支?这不算“逼涨”?

类似“限购”、“限降”这种对老百姓弊大于利的政策可能不仅不会停止,还有可能反复存在。然而,由于过去几年中国的富豪榜上,大部分被房地产商占据,政府很好的“利用”了中国民众普遍存在的仇富情绪,将民众对高房价的怨气和不满似乎都转移到了开发商身上。但随着地方政府在土地财政方面“越陷越深”,再加上央企在房地产市场的获利越来越惊人,民众逐步明白了中国房地产市场的运行逻辑,更多对房价的不满开始向政府身上宣泄,反而对开发商表示出了同情。这可能是政府层面不想看到的结果。

2010年初的时候,诸多人士指出,中国政府为刺激经济而推出的4万亿大部分流入了央企及楼市,主要是指央企拿到钱之后去“炒地”。对此,国家发改委主任张平在2010年两会期间曾表示,用于刺激经济增长的4万亿投资没有一分钱进入房地产市场或是用于土地买卖,央企投入房地产开发的资金不是来自于4万亿政府投资。但在是否要求国企退出房地产市场方面,国资委这样回答:按照《公司法》规定,国资委主要负责央企的人事变动和业绩考核,以及重大事项决定。挂牌出让土地是政府发展房地产的政策,如果说要国资委出台禁令限制投资房地产业,并没有相关的法律依据。、

迫于压力,2010年3月18日,国务院国资委召开新闻发布会,宣布78家不以房地产为主业的央企退出房地产业。但是,国资委作为央企的“保护伞”并没有给出78户央企退出房地产业的时间表以及具体进展。

事实是,自4万亿推出之后,央企在房地产市场的资产增长迅速,至2010年初,有学者统计,央企中仅母公司和二级企业设立房地产公司的房地产资产总量,目前就已经高达1800亿元人民币。来自社科院“2009年中国房地产发展报告”分析,受益于4万亿元投资及宽松的货币政策,2009年1-10月,央企中涉及建筑业的利润总额累计同比增长44.5%。当时甚至有些央企的高管感叹道,在房地产市场不想获利都十分困难。

时间进入了2014年,在“习李”新政的变革下,反腐及对央企等国有企业的整治、改革日趋严厉,央企从市场竞争性行业逐步退出的呼声越来越高,而作为近年来房地产市场主要的获益者和参与者,央企从房地产市场逐步退出也给整个土地买卖市场将形成压力。

就在今年的4月份,国资委加大了对国有资产的改革步伐,并且将重点对社会上反映最激烈的央企开发房地产实行整顿,明确让其退出房地产领域。其中一个核心是,在3至5年内央企要把一些房地产企业股权和一些房地产资产跑出来,让民企接盘。问题是,如果中国房地产市场增长预期下降,房价出现下滑,民企会有动力去接盘吗?因此说,政府“救市”的另一个重要理由是,为央企在房地产市场全身而退做政策支撑。

民企并不傻,目前的情况是,自进入5月以来,中国地方政府的土地财政受到了前所未有的挑战,开发商在拿地方面激情锐减,诸多地块流拍。

5月5日,沈阳共有五幅土地挂牌出让,起始价最高的一块也只有1584元/平方米,但开发商对此兴趣不大,现场只有三家竞拍企业参与,唯一成功出让的土地接近底价成交,总价仅93万元,最终导致另外四块地流拍。

5月14日,南京的土地拍卖会上,南京国土局推出迈皋桥G20地块,因无人报名竞买而流拍。一共只有2家小型开发商报名参加,大型开发商不见踪影,其余的城南3幅地块也均以底价成交,整个竞拍过程仅持续了约3分钟。同日,武汉也通过拍卖出让3宗地块,备受关注的武昌余家头的优质滨江地块由于没有买家出价,出现意外流拍,整个拍卖会仅用了2分钟就宣告结束。有业内人士戏称为“史上最短土拍会”。

此前的四月份,上海共出让15幅经营性地块,合计出让面积35.6万平方米、出让金额66亿元,量价环比分别下滑38.2%和33.7%,出让金额更是创下近14个 月的新低。5月上海预计仅有四幅经营性用地出让,合计出让面积9.5万平方米,起拍总价31.8亿元,环比分别下降73.5%和51.9%。

土地流拍,民企“接盘”意愿的不足,再加上整个二三线城市房产库存高企,一线城市新房和二手房成交量萎缩,国际评级机构穆迪下调了中国房地产行业评级至负面等一系列信息的扩散,整个土地拍卖市场资金流入持续受到影响。地方政府能不着急?

问题是,中国并没有出现像2008年美国一样的金融危机,市场处在正常的自我调节当中,没有任何一个市场是永远上涨的。在不尊重市场规律、不尊重供需关系,把房地产业定性为中国经济和民生的依靠,逐步培养成国企和民企利益博弈的场所,那拯救楼市、具体说如何拯救楼市仅仅就是一个政治问题,跟经济本身关系似乎不大,出台任何政策都不应该感到惊讶。

但这种行为背离了发展房地产市场的初衷,也背离了整个中国经济调结构、升级制造业、发展服务业的逻辑。股市作为中国最需要去拯救的市场,政府刚开始也是信心满满,如今却力不从心。中国企业的直接融资环境变得越来越糟糕,这才是真正关系到中国经济未来的问题,但令人意外的是,一些人依然希望房地产市场可以拯救中国企业和中国经济。

纵观德国、日本等这样值得中国学习的以制造业强国的诸多发达国家,均没有一个是通过房地产市场来维持经济运作和增进全球竞争力的。无论是要给拯救楼市设立何种理由,政府拯救楼市的根本原因实际上很简单,只有在房价上涨、房地产市场预期火热的情况下,才能保证土地拍卖,以便给地方政府留出发债和创造更多税收的改革空间,以弥补卖地收入的减少;央企才能顺利退出房地产、让民企接盘。

至于用“限降令”等滑稽的方式阻止房地产市场自我调整,无论是否是出于真心对中国经济发展的考虑,我认为都是在降低政府的权威和信用,对阻止市场趋势来说,更是徒劳的;再者,中国经济还没到非要去拯救房地产的地步。如果真如新华社撰文所言,中国政府依然将发展经济的希望仅仅寄托于房地产市场,可能未来真正需要拯救的就不仅仅是房地产行业了。