据悉,目前国内住建部正在对当前房地产市场做全面调研,以便清楚研判当前房地产市场形势,并根据这些研判对当前楼市给出相应的政策。比如有媒体引述住建部消息指出,除北京、上海、深圳、广州等一线城市之外,其他30个正在实施楼市限购的二三线城市,有望全面松绑早几年推出限购政策。

人民银行行长周小川亦暗示,国内楼市调控政策或将调整。甚至于中央政府全面放松楼市调控政策还没有开始,杭州市政府则迫不急待出台了禁止房价下降的限价令。据此,国内外纷纷推测中央政府将大规模松绑以往限购政策,以便减弱国内楼市出现周期性调整给整个经济增长带来的冲击。

在此,我们先假定这些消息的真实性。我们所要分析的是,在当前的市场形势下,如果中央政府全面放松对楼市的调控,当前国内房地产周期性调整是否会中止?如果能够中止,中国楼市又会发生什么样的变化?如果不会中止,中央政府为何又要救市?

可以说,如果中央政府看到国内楼市出现调整又开始救市,那么它只走进前十年国内房地产市场宏观调控的窠臼,只会离国内楼市健康发展的路越来越远。

因为,我们可以看到,中国十八大新政府上任之后,希望改变旧的楼市宏观调控之思路,特别是希望以市场之手来让国内楼市逐渐软着陆,所以,两年来中央是没有对楼市过多的干预,更没有出台任何关于房地产宏观调控之政策,只是默许以往房地产政策继续实施。

但是,其结果是国内房价上涨幅度更快,房地产炒作更为严重。2013年同样是国内房地产市场价格上涨最快,房地产销售最多的一年。

但是国内楼市炒作如此之严重、房价如此之暴涨、并由此引发的社会与经济问题如此之多(即经济房地产化、严重影响财富分配不公、导致贪污腐化严重等)、楼市泡沫如此之大、许多地方楼市过剩如此严重等,这早就是意味着国内当前楼市已经是不可持续了,它的周期性调整是必然。

如果中央政府在楼市价格上涨时,却默许旧有之政策施行,但当楼市出现价格向下调整时,中央政府却要出来如2008年那样来救市或托市,当然短期内可救国内楼市之一时,但是长期看却是会把中国楼市带向问题更严重的深渊,并把这个市场推向最后泡沫破灭导致金融危机及经济危机不归路。

因为,当前国内楼市出现的周期性调整并非是如早几年楼市调整时是由政府政策导致,而是市场趋势之使然。也就是说,国内房地产市场已经到必然调整时刻,否则引起的问题会更大。

因为,一是国内外金融市场条件发生了根本性变化,从而使得资金密集、如此巨大的中国楼市无法再融集到低成本的资金、无法以更大杠杆让大量资金流入等。

当金融市场条件发生如此巨大的变化时,国内房地产市场出现周期性调整就是一种必然了。如果在这种条件下,中央政府要救楼市,比如政府以行政方式重新要求国内商业银行向房地产业提供低成本的资金,那么这只能够把楼市的风险转移到给银行,并不能化解当前国内楼市之风险。

二是由于国内楼市的房价持续上涨十几年,由于金融市场条件发生巨大变化,住房投资者已经看到所隐藏的巨大风险,因此,他们逐渐退出、市场预期逆转了也是一种趋势。在一个以住房投资者为主导的市场,如果市场预期逆转,持续上涨的房价想不调整及下跌也是不可能了。

三是最为重要的十八大三中全会精神实质,就是让市场在资源配置过程中起决定性作用,全面减少政府对市场活动的干预。而这一精神转化为具体政策,就是要让以往完全政府主导及控制住房市场政策退出,让市场的价格机制起决定性作用。因此,不少城市面对建造严重过剩的住房,让价格机制起作用或房价下跌也是一种趋势。

如果只有上涨而没有下跌的价格,岂有市场价格机制可言?所以,住房市场价格上涨或下跌本来就是一件正常的事情。如果政府再要左右楼市的价格,这不仅会让国内楼市的价格机制更为扭曲,而是会把十八大精神丧失殆尽。

特别是当房价上涨时,中央政府就强调房价的市场机制作用,而房价下跌时又只强调政府干预之手段,那么这不仅在于没有市场可言,这就容易让国人想政府发展房地产市场仅是为GDP而GDP及非人民性。在这种情况下,中央政府敢冒如此高的风险。

总之,无论是从市场发展之趋势,还是从十八大精神来看,当前国内楼市之周期性调整,并非政府救市所中断,而是会继续。只不过,地方政府之救市会让楼市的周期性调整出现少许阻碍而已。

本文作者易宪容为中国社会科学院金融研究所研究员。