21世纪经济报道 李伊琳

房屋买卖诸多环节都是委托人接洽。一般到最后签约,房主才会亲自赶来,并且一般要求现金交易,不经过金融机构。

端午节,上海。房屋买卖“委托代理人”林晶晶又被一对夫妻约到了闵行区金汇南路的漫咖啡,洽谈楼盘出售的定价问题,并签订了委托书。

作为这对夫妻及其两名亲属的全权委托代理人,林晶晶肩负着三套总价分别为800万到1200万元不等的房源。6月3、4两日,双方为委托书办理了公证手续。

“不少高端楼盘的卖房人都十分神秘。你很难确定买主究竟是干什么的。但我们业内一般默认这种风格的,十有八九是官员。级别越大往往越神秘。”在房地产中介领域从业了12年的上海某房地产中介的置业顾问称。

前述置业顾问介绍,房主一般不在房源所在地,房屋买卖诸多环节全程都是和房主的朋友或者委托人接洽。一般到最后签约,房主才会亲自赶来,并且一般要求现金交易,不经过金融机构。

有的卖主,甚至到过户阶段都交给了全权委托人,临时情况有变,委托人也只能在电话里“请示”。

全权委托代理人

林晶晶是一家房产中介机构的中高端房产置业顾问,另一个特别身份就是专职做中高端客户的“委托代理人”。

春节以来各个渠道的公开消息显示,各地豪宅市场出现了供应突增。林晶晶介绍,以上海市场为例,这些豪宅的背后,部分指向一群神秘人物——官员。

林晶晶的这名委托人,她介绍,在面谈时根据对方言语间的透露,应该是长三角某个城市的副县级官员。

上海一家国有性质的房地产中介公司相关置业顾问介绍,豪宅的供应量在扩大,尤其在内环以内的网点。抛售住宅业主中60%持匿名、假名或以公司挂名。业主物业大多数空置或出租给亲属、朋友,没有租住合约;业主物业出售都要求现金交易,不经金融机构;业主物业出手都委托律师全权处理,业主在交易过程中不露面。

由于委托责任重大,相比普通交易,中高端楼盘特别是委托代理项目的佣金也会更高,“一般会高出五个点左右”。

并且林晶晶和同行发现,“不完全是官员的房源,一些普通职务的公务员也有,另外还有一些其他神秘卖家,他们卖房在两年前就已经有集中的趋势了。今年春节后开始密集起来的。”林还发现,最近两三个月的代理抛售客户尤其多,大概比之前增加30%。

值官员财产公开政策密集推进期,各地陆续涌现官员房产抛售潮。记者在上海、杭州等地采访,莫不发现如此。诸多市场上中介标注的“急抛”、“政府房源”等等关键措辞,令相关房源充塞着神秘色彩。

而且,在交易过程中,由于卖主的急售,不惜一再降价,完全是买方市场的态势。

由于高端二手房大户型、高总价的特点,其交易周期也比普通二手房要长,在等待交易过程中,不少着急出售的房主主动调低价格,总价上千万的房源不少降价额度达到百万元。

诡异的抛售形式

一家上市房产中介机构的置业顾问告诉21世纪经济报道,除了委托代理外,这批神秘房源还大批以各种形式入市交易,比如在产权交易所通过项目公司收购等,有的交易从外部根本看不出破绽,“就算有关方面介入,可能也难以查清”。

4月初,上海中山公园商圈大批房源挂牌交易,单价2.2756万元/平方米。而彼时,同一个地段房价为单价为3万以上。这其实是一场非常低调的抛售。但足以引起林晶晶这个圈子的震动。广告是这样写的:上海市中山公园商圈,整栋公寓转让。实际上这批纯住宅物业,一层四户,总计120套公寓,总计30层,总价 4.9亿挂牌抛售。

2014年4月25日,上述整栋公寓成交总价5.882亿元,房源单价2.68万元,相比之前的挂牌单价2.2756万元/平方米,成交时增加了不少,但这仍低于市价,彼时,同一个地段房价为单价至少3万以上。

21世纪经济报道调查得知,接盘的是一家香港机构旗下的全资附属机构,以人民币5.88亿元投得这批住宅。也就是说,这大批的房源,在一个月没到的时间内,成功转手。

这批楼盘的出场,顿时令这个区域的房价砸出了一个价格洼地,当月,有中介网站公布监测的房价“K线”走势,下降了十个百分点以上。经两月徘徊,现在才恢复到常态的均价每平方米3万元。

“这么一大批住宅房源,居然在半个月不到,就全部被接盘了。”对此,林晶晶的圈子争议比较激烈。林始终认为,此房源的交易显得非常诡异。

多名房产中介负责人也对本报表示,这股中高端房源的抛售,去年就开始出现。市场人士比较明显察觉的时间节点是在去年六七月期间。

彼时上海楼市总体低迷,而与此相反,中高端项目却蠢蠢欲动。去年7月份,上海楼市出现豪宅交易激增趋势。全市单价5万元以上高端楼盘的成交比重达到7.6%,相比前一周又增长了2.6个百分点。同时别墅房源和联排密集供应放量。

对此,德佑地产市场研究部有过阶段性的监测数据。当时的 7月15日至21日,全市单价5万元/平方米以上的高端商品住宅合计成交54套,比上一周增加19套。露香园一举售出了16套房源,且均为200平方米以上的大户型房源,国信世纪海景园则售出了5套房源。此外,陆家嘴传统豪宅中粮海景壹号售出的一套592平方米的复式房源,单价高达18.28万元,总价亦高达1.08亿元,成为当时沪上的首套亿元公寓房源。

财产公开催生卖房?

卖主为何急售?林晶晶和同行们了解到,和最近新闻上不断出现的“房产税扩容、官员财产公开”有直接联系。并且每次新闻密集出现时,往往委托客户就会更多。

从各地陆续公开的相关政策看,官员财产公布进程也的确在加速推进中。此前,新疆、安徽、浙江、江苏、广东等地,都有一些自发的官员财产公开试点。

去年11月29日,十八届三中全会结束半个月后,中央纪委监察部网站刊登文章,解读三中全会《决定》。其中提出,新提拔领导干部公开个人财产的制度将试点。

近期一些地区公布的细则要求配偶和子女的财产也在公布之列。比如陕西省委办公厅近期公布的《关于对新提拔领导干部实行个人重大事项和家庭财产申报备案的意见》,具体包括了“本人婚姻、持有因私出国(境)证件和出国情况”;“配偶、子女移居国(境)外情况和从业情况”。“申报本人及其配偶和共同生活子女所属的财产”。

“有的并非是非法所得的财务,但查起来麻烦,多一事不如少一事。”林晶晶和一些委托代理人了解到,拥有多套房源的官员及其家属一段时间以来心存恐慌,“弃财保身”被提上了日程。

近期陆续公布的国务院工作计划称,我国将实行统一的不动产登记制度。而此前5月25日,国土资源部正式挂牌成立不动产登记局。

在近期抛售的中高端住宅中,房主身份及交易过程的神秘,更让市场中突然增加的豪宅来源真相扑朔迷离。

根据经济观察报公开报道,中纪委通报曾披露,自去年11月至今年1月期间,官员抛售豪华住宅最厉害的是广州和上海,分别为4880套和4755套,福州和济南以1240套和1210套居末位。而别墅则以杭州412栋居首。

长三角一线城市一名中纪委系统工作人员向本报透露,关于官员卖房的情况,是纪委监测的重点领域。确实去年纪委系统曾经有过调查,在抛售的中高端房源里,一些不正常的现象密集出现。一些匿名、假名物业业主均要求现金交易及隐瞒其真实身份。经核查当年原始记录、账户资金往来、住宅地点等,出售物业的业主有一部分属于国家公职人员、国有企业高级管理层。