腾讯财经 王磊

定向降准对房地产有何影响?

房地产市场下行给经济带来压力,房地产企业资金链的紧张也引起监管层的关注。

中国指数研究院最新的报告称,五月房价下跌城市个数明显增加,北京上海等十大城市中八个城市环比下跌;在广州,号称全国“地王”的番禺超级大盘亚运城项目降幅超过三成;北京二手房成交持续低迷,五月二手房成交低于2011年的冷淡期。

国际货币基金组织(IMF)近期直言不讳的声称“中国房价正在下跌”,将其对明年中国经济增长的预测从7.3%下调至7%或更低,并对中国房地产市场放缓和信贷累积感到担忧。但其同时也表示,对中国房地产行业长期前景仍然看好。

更有悲观者如渣打银行大中华区研究主管王志浩认为,10-20个城市会出现如温州或鄂尔多斯房价跌50%以上的硬着陆情况,同时对于地方经济产生较大影响。但业内人士对此观点认同度不高,大多认为下跌20%左右便可激活成交量。

不过,房地产下跌20%也将对三四线城市的中小开发商的资金链构成足够压力。而在整个经济体系体系中,企业之间千丝万缕的资金关系决定了风险节点具有传导的特性。俗话说,一根稻草压垮一头骆驼,就是这个道理。

根据管理层的最新表态,银监会将重点关注房地产开发商的资本金、现金流和财务等状况,关注房地产开发商的资金链断裂给金融带来的风险。

据分析,此次央行0.5个百分点的定向降准可覆盖2/3的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行,此外受惠的还有财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司等。据中金公司估计,此次释放的资金约在700-800亿元左右。

此次降准虽然从整体上来看流动性释放并不大,但是,地方性的城商行和金融公司可贷资金增多,对当地的房地产市场的资金链将起到一定的缓解的作用。

瑞银特约首席经济学家汪涛近日也撰文称,虽然基于房地产市场供求关系变化、投资性需求消退的理由,中国的房地产建设量可能会有较大幅度的调整,房地产长期繁荣的时代可能已经结束。不过,由于居民家庭借债较少,政府也有能力和意愿应对房地产下行等因素,房地产也不会发生全面崩盘。

信托风控手段可缓冲风险

从信托公司本身的风控层面来讲,对房地产信托的风控要求较高,对房地产企业资质、排名、自有资金大多有较高要求,融资主体多集中于一二线城市和大中型房地产商。而大型房地产商相较于中小房地产商抗风险能力强很多,且一二线城市由于聚集了房屋需求,房价下跌的深度和时间都将小于三四线城市。

就风险缓冲而言,信托公司通常采用土地抵押的增信方式,抵押率常低于50%,信托公司本身资本金也可缓冲部分风险。虽然土地抵押高估的问题经常被媒体诟病,但这确实起到了兑付兜底的作用。据报道,光耀地产风波后,信托公司又相继提高了风控要求。

根据2013年至今有关信托兑付危机的公开报道来看,虽然市场一直对信托公司打破刚性兑付“寄予厚望”,但信托公司仍可依靠其风控手段,使得兑付危机得到一定化解。在未来,刚性兑付一定会有序打破,在释放个别风险的同时,也减少了积累的系统性风险。

影子银行监管并未放松

据社科院数据上月最新发布的数据,包括房地产信托在内的银子银行规模约27亿元,占银行业全部资产的比重约19%,这比瑞银在今年早些时候曾预计的30~40亿元规模要小。

而根据中国信托协会公布的数据,截至今年一季度末,房地产信托余额为1.1万亿,约占整个信托规模的10%。虽然绝对数不大,但是作为信托行业主要业务,且房地产与经济发展和人民生活息息相关,使得其具有高度的关注度。

目前,我国目前大部分影子银行的资金是绕过银行对企业放贷,资金从银行的资产负债表进入了其他金融机构的资产负债表。有观点认为,影子银行中资金空转严重,进入实体经济不多。但实际上,影子银行资金最终的去向只可能是经济实体领域,否则金融系统将失去基石,而这也正是影子银行出现和存在的理由。虽然中国融资结构有其固有弊病,但不可否认是的是影子银行系统让更多企业获得了贷款,实际上服务了实体经济。

而就对包括房地产信托在内的影子银行监管而言,监管部门此前针对相关领域出台了多项监管政策,如《关于加强影子银行监管有关问题的通知(107号文)》、《中国银监会关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知(8号文)》、《关于规范金融机构同业业务的通知(9号文)》等。不过相关学者和分析普遍认为,中国的影子银行是近年来新事物,目前监管理论和实践都尚在摸索。同时,影子银行的出现是资金规避金融监管市场行为,过于严格的监管一来会产生金融压制,二来影子银行可能会寻求其他更为隐蔽的生存方法,加大监管成本。

从近两年监管层针对影子银行发表的言论来看,虽然表述有细微差别,但基本都肯定了影子银行在直接融资中的积极作用,并认为风险总体可控。

周小川今年在二十国集团(G20)财长和央行行长会议上表示,中国“影子银行”总体规模不大,且家庭负债不高,公司债务偏高,并表示提高直接融资比例是政策的长期工作。清华大学国家研究院院长,央行原副行长吴晓灵前期也在某金融论坛中表示,中国的影子银行客观上讲是对正规金融体系有益的补充,是发展直接融资的有序渠道。

即便如此,监管层监管力度并未放松。证监会的官员上周表示,中国将加强对跨市场产品以及影子银行领域的监管力度。监管方会保持稳定的货币政策,在需要时进行细微的调整。

信托市场有自我调节功能

毋庸置疑,影子银行相比传统商业银行有其固有的脆弱一面,比如更易遭遇流动性危机,不透明导致更易受到挤兑,缺乏央行最后贷款人支持等。同时,房地产信托由于面对基本面下行,基础资产的现金流更受考验。前段时间,较为激进的中融信托就在陷入了光耀地产兑付危机漩涡,相应的银行信贷、基金子公司资管计划等业陷入其中。

不过从另一方面来看,房地产信托市场也有自我调节的功能。影子银行是资金逐利推动,而房地产市场收益率的下降,一方面影响投资收益率,提高信托产品风险,另一方面也将投资者赶出了这市场。今年来楼市的下行影响信托了公司产品的发行,房地产信托规模整体下降,信托公司如果不是针对大型房地产企业融资,信托产品发行难度加大。

根据信托业协会最新公布的数据,今年一季度房地产信托新增规模1462亿元,相比去年一季度的1532亿元,同比下降4.57%;相比去年四季度的2097亿元,环比回落30.28%。不论是同比还是环比,今年一季度房地产信托新增规模均下滑。除此之外,房地产信托新增规模占比也出现拐点,扭转去年一直平稳上升的趋势。一季度房地产信托新增规模占比为10.8%,与去年四季度13.6%相比,回落2.8个百分点。而用益信托网的最新数据显示,在5月,地产信托占比更是创下今年新低。

风险常常在忽视它的时候发生。投资人对房地产信托风险加深认识,在一定程度上预防了系统性风险的靠近。

结语

由此可见,影子银行市场正在以自身方式消化房地产的调整。同时,风险的暴露也更有利于金融系统和投资人识别风险,有利于金融稳定。