作者:王子约 来源:第一财经日报

“2013年中国城镇地区自有住房空置率为22.4%,空置住房占用了4.2万亿银行住房贷款。”

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心为备受关注的楼市再增添一组数据。昨日,该中心发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》(下称“报告”),得出上述结论。

尽管外界对公布实际住房拥有率、住房空置率等参考数据的呼声不断,但官方称目前尚无法计算。

有研究人士对《第一财经日报》记者称,尽管上述数据准确程度仍需商榷,但作为目前较为空白的领域,这一系列数据具有参考意义。


争议中国住房空置率


城镇住房拥有率近九成

报告提供的数据显示,截至 2014 年3月,城镇地区住房拥有率已上升至89.2%,城镇家庭拥有多套房比例上升至 21.0%。

记者查阅相关资料发现,目前国际平均住房拥有率为60%左右。

住房拥有率不断攀升的背后,是刚性住房需求的降低。截至 2013 年 8 月, 24.6%的城镇家庭具有刚性住房需求,比2011年显著下降3.6个百分点。

报告将刚性住房需求定义为,包括无房家庭需求、人房分离需求(有房但住房不在生活及工作重心所在地)以及分家需求(家庭有成年子女)。

其中,无房家庭需求为13.0%,较 2011 年 8 月下降了近 1.8 个百分点;人房分离需求为 4.0%,下降 1.8个百分点;分家需求略有上升,为 7.6%。

中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁称,估算潜在的刚性住房总需求为 24.6%,约为 5400 万套住房,相比 2011 年显著下降。

对于如此高的住房拥有率,不少人表示“被平均”。

目前,官方并没有相关权威数据。2012年,浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室与《小康》杂志曾联合发布《中国居住小康指数》报告,称在全国40个城市中,调查居民拥有住房比率均在70%至80%之间。

“如果折算成家庭,这两个报告结论应该是接近的。”前述研究人士分析称。


争议中国住房空置率


空置率超两成

报告显示,2013年中国城镇地区自有住房空置率为22.4%,比2011年高出1.8个百分点。

据此估算,中国城镇地区空置的住房总量约为4898万套。报告将空置房屋分为两类:仅拥有一套住房家庭因外出务工等原因而空置的自有住房(简称“人房分离”);多套房家庭持有的,既未自己居住,也未出租的住房。

作为佐证房地产泡沫的重要数据,我国的住房空置率数据一直缺失。

国家统计局曾回应称,目前关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。

近日,住建部总经济师冯俊表示,有些媒体或者学者称某个城市空置率30%、40%,都是通过晚上亮灯的住房概率大致推论的。“不能用亮灯的数量衡量。”

甘犁称,报告所说的空置率概念采用的是和美国相同的概念和计算方法。从数据看,东、中、西部地区总体空置率相当,三线城市总体空置率略高于一二线城市。

发改委副秘书长王一鸣在2013年达沃斯论坛上也表示,地方负债大多是因城市建设带来的,现在三四线城市的空置率还是比较高的。

此外,报告调查的六大城市中,重庆的空置率最高——25.6%,上海最低——18.5%,其他四个城市成都、武汉、天津、北京的空置率分别为24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

值得注意的是,在品类繁多的住房中,空置率最高的是商品房,为26.3%,紧随其后的是经济适用房,空置率达23.3%。

甘犁认为,经济适用房存在资源浪费和“错配”现象。

空置住房占用的银行贷款,属于资本闲置,降低了金融市场的效率。该中心数据显示,空置住房不仅具有较高的信贷可得性,其贷款规模也远高于非空置住房。从推算来看,这部分住房占用了 4.2 万亿银行住房贷款,空置住房资产占中国城镇家庭资产的 11.8%。

甘犁认为,目前房地产市场过剩比较明显,现有住房存量完全可实现住房需求。

根据他们测算的数据,目前住房需求(含可实现刚性住房需求和可实现改善性住房需求)约为3250万套,而住房供给(含空置房供给和待售商品住宅供给)约为5248万套,供给完全可以覆盖需求。


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