作者:岳富涛 来源:第一财经日报

购这4年控制住房价了吗?事实表明没有。

放松限购能保住房价吗?同样也不能。

这两天关于沈阳放松限购的消息一波三折,中介说全面放松,房管局说没有的事,新华社调查发现:限购事实上放松了,原来每个家庭限购2套,现在改成每个人限购2套。

每户两套,在户均人口不到3人的中国,无论如何都能满足刚需了,改善型需求也基本可以实现。限购改成每人2套,沈阳地方政府的目的非常清晰:指望投资性需求来救市。

沈阳是这一轮楼市调整的重灾区之一,库存超过1700万平方米,这个数字超过北京和上海,够卖19个月。沈阳的困境不算特殊,以存销比这个数据衡量,沈阳在35个主要城市中位列第13位。除了北上广深,其他城市同样在打放松限购的主意,不断试探住建部的底线。而住建部或明或暗的表态是:默认。

房地产市场与大多数市场一样,买涨不买跌是一个铁律,甚至表现更为极端。与刚需相比,投资性需求常常看不见摸不着,市场好的时候,排山倒海而来,让全世界都惊讶于中国哪来那么多百万富翁、千万富翁。按照统计局统计的人均收入,无论如何也不能解释在房地产市场流淌的巨额财富来源。但当市场下滑时,投资性需求就会消失得无影无踪,这在高端楼盘市场表现最为明显。

投资楼市在最近两年已经从暴富手段变成鸡肋,不断加码的税费成本浇灭了不少投资需求:契税3%、营业税5.6%、中介费1%、差价20%的个税,如果在上海是第二套房,还需缴纳每年0.6%的房产税;资金沉淀成本(以同期定期存款利率计算,每年4.10%)。综合计算下来,超过15%。在回报方面,房价已经在高位,很难出现暴涨局面,租金又上涨缓慢,房地产投资往往变成亏本买卖,流动性还很差。

因此,即便放松限购,短期内也不会释放出太多购买力,对拯救目前的楼市可谓杯水车薪。拯救市场的正道还是调整产品结构,真正为刚需服务。

中国楼市已经走上了一条脱离实际需求的歪路,很大程度上变成既得利益群体洗劫普通人的工具,之后又变成既得利益群体内部的赌场。所以中国最近五年以来的楼市调控思路,站在道德的高度,是鼓励刚需,限制投资。但实际执行过程中,地方政府是鼓励涨价,限制降价。

鼓励刚需除了有限的税费优惠,在刚需们最需要的金融政策上,一直口惠而实不至。5月央行大力呼吁各家商业银行,保护刚需,保护首套房贷需求。但央行无视商业银行融资成本大大提升、不愿做刚需亏本买卖的现实,结果自然变成雷声大雨点小。