来源: 证券时报

尽管全国房地产市场摇摇欲坠,但是市场似乎达成了一个共识,即一线城市的房地产价格仍然会保持坚挺。支持这种判断的逻辑很多,但是主要的理由无非是一线城市的需求量相对更大。

    问题是,这种理由忽视了需求以外的另一个重要的价格形成机制:需求者的替代选择品的价格。

    举例来说,目前,北京中心区域的平均住房价格在5万元/平方米左右,而二线城市南京的中心区的价格在3.5万元/平方米附近。如果南京中心区的房价下降到2万元,对于一个在北京工作的南京人来说,回到南京、并住在一套100平米的住宅里的生活成本,立即会降低150万元。在这种情况下,如果继续在北京工作,意味着需要多挣150万元。以30年的工作年限为例,则每年需要多挣5万元。

    那么,北京的工资能够比南京再多出5万元吗?目前来讲,明显不可能。2012年的统计数据显示,北京的职工平均月工资是5223元,南京则是5035元,两者相差无几。在这种情况下,当在北京工作的南京人在考虑购买北京的住房时,南京住房的价格下跌,就会导致他不会继续接受同等价位的北京住房。

    从历史经验来看,日本1989年和香港1997年破裂的房地产泡沫都显示,经济核心区房价的下跌幅度并不比非核心区更小,而有时甚至会更多。

    如果以1989年的价格为100点,日本东京30个核心区域的地价在1995年、即地产泡沫破裂6年后下跌到了约60点,在2005年下跌到了约28点,而全日本平均地价在两个时点分别只下跌到了约85点和45点,跌幅远小于东京。其中的原因在于:东京地区地价在之前的涨幅更高。而香港中环房地产价格在1997年以后的跌幅和全港所有类型地产的价格下跌平均水平几乎一样:在2003年底部的价格都只有1997年的1/3左右。

    最后,一线城市的房地产虽然空置率相对更低,但是其估值相对更高。以房价和年租金的比例来看,北京地区的数据高达60到70,上海和深圳则在50左右,而二三线城市多在30到50之间。这种高估值并不是凭空产生的,来源主要就是一线城市地产价格在过去几年相对二三线城市更高的涨幅。而东京的例子显示,地价在1989年以后跌幅更深的罪魁祸首,也主要是之前更高的涨幅。

    所以,仅仅依靠需求旺盛就判断一线城市房价必然保持坚挺,而不分析这些需求者可能选择的其它替代品价格的下跌,不分析一线城市房价相对盈利能力而言更高的估值,是不能准确预测未来的。这就好比虽然从2007年至今A股主板指数的成分股一直在盈利,但是随着各类理财产品替代作用的加强和指数自身估值的下跌,价格仍然出现了大幅度的折让:价格永远不会只由需求决定。