作者:艾经纬 来源:第一财经日报

既然有那么多的存量房了,中国还缺房子吗?

半个月前,笔者在第一财经日报《财商》(微信号:caishang02)上发表的《中国到底有多少房子?》一文中计算,2013年底,中国城镇住宅面积约175.2亿平方米~240.24亿平方米,农村为233.67亿平方米,合计起来上限值高达474亿平方米。

474亿平方米是什么概念?相当于中国115万平方公里的平原上4%的面积是住宅。有读者会说,你这么算是都当作平房来算了,确实应该考虑容积率,但如果算上农村,这个容积率比1也高不了多少。

回到开头那个问题,房子是不缺了,但人口迁徙、分配不均、拆迁等因素的存在,住房需求还是大量存在的。这又引出一个问题——买房还需要抢吗?

前些年经常看到“日光盘”,开盘首日就被抢买一空,那种通宵排队的场面真是壮观。有时这是一种假象,尤其是2011年以来,个中猫腻媒体拆穿了不少,无非就是农民工可以很廉价地被雇佣,或者是地产商将新房输送给腐败官员等关系户再让真正的需求者向这些关系户买。

今天,笔者继续用数据说话,至少在目前,买房真的不需要再抢了!

买房真的不需要再抢了

3.24亿平方米待售

第一个数据是待售面积,顾名思义即是准备出售的住宅量,此数据从2001年9月开始统计,但有意思的是该数据2001年~2004年、2010年的数据又无从可查,图中显示的缺失部分即是。

好在影响不大,截至2013年12月,全国住宅类商品房待售面积为3.24亿平方米,创历史新高。从图中可以看出,待售面积近几年持续攀高,说明供给很充足。

也许有人说,按2013年住宅销售面积11.57亿平方米计算,3.24亿平方米的待售住宅只够卖3个多月的,不算啥。这显然是静态的眼光看问题了,因为还有40多亿平方米的房子正在施工呢!而且这是全国平均数据,杭州之类的部分城市压力可不是一般的大。

买房真的不需要再抢了

中国在建住宅至少够卖5年

第一财经日报《财商》(微信号:caishang02)再计算了一下中国目前到底还有多少住宅类商品房正在建设。

这个数据来得比想象中难多了,琢磨良久也难找到合适的数据项。如果直接用住宅类商品房施工面积计算,考虑到部分已经建好甚至预售,个中误差不好统计。

一位地产公司研究总监也是望而兴叹,他称业界一般通过代表性地产提供潜在供应量及全国份额来推算。

但这显然也是比较粗略的,因为月度的竣工比率都是在变化的,即开发商会根据房地产市场形势来加快或推迟开盘。看1995年以来的年竣工率走势,非常不稳定,何况月度了。

笔者最终找到这样一种计算方法,即用1997年以来的每年新开工面积,减去每年的竣工面积,当然这里也有个误差,即1997年是没有竣工数据可查的,不过1996年之前新开工面积都是有限的,所以就此忽略。

计算得出,1997年~2013年住宅新开工面积累计为115.63亿平方米,1998年7月~2013年12月住宅竣工面积累计为69.28亿平方米,两者差值为46.35亿平方米。

即截至2013年底,在建住宅面积约为46.35亿平方米,当然这个数据还应扣去烂尾楼,数据无从可查,就此略过。

再对比2013年住宅累计施工面积48.63亿平方米,两者相差在2亿平方米多,误差尚在容忍范围内,而且此误差很可能是这部分已得到预售许可,进入待售统计项目中。

这尚未完工的46.35亿平方米意味着什么呢?够卖多久呢?

若以2013年全国一般住宅类商品房销售面积11.57亿平方米计算,如此庞大的在建面积需要卖4年左右。但2013年商品房销售面积又是创历史最高的。

若以2009年~2012年之间约9亿平方米的销售面积,这部分房子要5年多才能卖掉。

而上述预计是基于2014年起新开工面积为0,而这显然不太可能。需要说明的是,在建的不代表没有完成售卖,因为商品住宅销售中60%多为期房,所以小部分在建住宅可能已经售出。

在建的房子需要好几年才能消化,供给还不过剩吗?而且还不算大规模兴建的保障房。

买房真的不需要再抢了

35城市新建商品住宅库存创历史新高

不过,各个城市又是有差异的。哪些城市供给不足呢?哪些城市又过剩呢?

供给情况可以用存货去化月数来衡量,等于某一区域有效可售存货总量除以之前一段时间平均月度销售量。通俗点讲,就是库存的房子要卖多少个月。

存货去化月数指标的合理范围,万科给的是5~10个月。低于5个月说明存货严重不足,如果该指标高于10个月,则说明市场存货相对比较充分。

万科副总裁毛大庆在4月末被曝光的一个内部发言中提到,现在库存的问题事实上是挺尖锐的,万科做了统计,与往年的3月去化加快不同,2014年3月27个主要的城市中,多数的存销比在上涨,21个城市超过12个月,9个城市超过24个月。

具体到城市,深圳存销比29个月,长沙24个月,无锡在上海区域中,57个月,很严重,宁波36个月,杭州33个月,上海33个月,天津39个月,唐山28个月(唐山整个城市加起来计算,已超过100个月,28个月是城区里),沈阳23个月,西安30个月,郑州23个月。

据毛大庆讲,在万科内部,按照公司资金来源的成本和对股东收益率进行倒算,以平均21个月为一个风险警戒线。

另外,6月10日,上海易居房地产研究院发布《5月份新建商品住宅库存报告》。监测数据显示,截至5月底,包括北京、上海、广州、深圳四大一线城市在内的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米,环比增长2.7%,同比增长20.1%,库存再创历史新高。

具体来看,35个城市中,有29个城市库存同比增长。其中南昌、宁波和九江3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到77.4%、60.9%和56.9%。

鉴于5月份市场成交并没有预料中的大幅反弹,上述这些城市的房企可谓“压力山大”了。

买房真的不需要再抢了

此外,申银万国证券2014年初统计出一个供需比,全国房地产市场目前供需比在119%,供给过剩的城市比例为37.14%。

具体来看,申万的结论是一线城市明显供给不足,整体供需比为64.5%;22个二线城市,平均供需比155%,其中44%的城市属于供给过剩,尤其是太原、西宁、武汉、济南;34个三四线城市平均供需比125%,属于轻度供给过剩,但其中分化相当严重,以营口、鄂尔多斯张家界最为严重。

好了,不多说了,借用申万的一张图看看房子是如何点缀祖国的大好河山的。

(作者为《财商》主编助理,微博:艾经纬CBN,即将出版《房市大衰退》一书。)