来源:每日经济新闻  作者:叶檀

房产商正在大规模转型,成功者胜,失败者离开市场。与以往现金流管理与市值管理不同,此次转型是内在基因的根本改变。

复星集团CEO梁信军表示,房地产在未来6到8年内逆转,即使地方政府极力保持土地价格平稳,以偿还高额负债,但未来3到5年土地价格仍然会到达平衡点后开始逆转。梁信军考虑做蜂巢城市,以此跟传统的地产开发模式拉开距离。

所谓蜂巢城市,第一个差别就在于项目为城市提供的功能,不是简单的居住功能、办公功能,而是要有城市的核心功能。梁信军直截了当地说,“如果你过去一直碰房地产,为何不去碰碰大健康,从培训教育、研发、医药制造、医药批发到零售,医院下游到养老,再到医疗,整个大健康的产业支付、保险(放心保)、支付渠道等等整个环节,很多人是可以做。”

单纯让人居住、让人购物的住宅地产、商业地产显现颓势,住宅的刚性需求与改善型需求隐现玻璃天花板,对制度的刚性需求超过了城市住宅的吸引力;而大批进城的新居民,需要一个长期的财富积累过程,才能形成新的购买力。商业物业则受到电商、同业竞争的巨大冲击,写字楼在到处建新区、企业动辄圈地自建的中小城市,简直是在往脖子上套弹壳。地方政府并不是维持地价的定海神针,土地收入对财政固然十分重要,但在货币紧缩、企业负债率高企、居民预期不明确时,地方政府也不能直接掏出居民的钱包稳定地价。

房地产需要新引擎,新引擎就是与稀缺资源相结合。

确实,制造业产能严重过剩,但过剩的背面,是很多资源严重稀缺。

一个个小城市不断吸纳人口,花极大的气力与资本填平河湖,建起高楼大道,堵塞交通,以为这才是现代的象征,殊不知在一手摧毁自己的环境竞争力,将自己与其他大城市放到同一平台上竞争,这种不自量力的行为获得了GDP与高额负债,使这些城市在竞争中处于完败地位。中国不需要那些星罗棋布的金融城,需要的是立足于当地的完善的金融服务业,恰恰在这一方面,各地乏善可陈,基本上处于同质竞争的尴尬局面。

所谓旅游地产,就是在日常生活之外在家庭再开一个窗口,这个窗口提供的是平常大都市中难得一见的休闲体验,是笙歌曼舞、小桥流水、绿树成荫,是仰头即风景,给好友、家庭相聚休息的空间,细致的服务体现在所有的上网、交通等细微之处,国内能够略具规模、象些样子的旅游地产并不多。

无论是现在还是今后几十年,中国最稀缺的是教育、养老等服务业,房地产与这些稀缺服务业的结合,绽放出奇葩。房屋成交低迷时,城市学区房逆势坚挺:上海市静安区,一套破旧的小户型二手学区房单价可达8万~10万元/平方米。更夸张的北京,一套靠近北京市第二实验小学的学区房报价甚至超过30万元/平方米。房产质量不高,房价却坚挺无比,不是这些老房子本身有什么优势,而是这些房地产享受了稀缺的优质教育资源溢价。对学区房最重大的打击是,地方政府改变入学规则。

与学区房同样稀缺的房产是养老地产,享受政府补贴的优质养老院需要排队10年以上,而其他高档养老院则以保险、保证金等方式,在没有产权的情况下享受着每平方米1万元以上的高价。社会养老院保持盈亏平衡不易,而大型养老地产回收了滚滚现金流,再过10年养老资源更加稀缺,养老地产将享受高昂的养老服务溢价。

其他稀缺资源包括体验式商业地产,以及拥有丰富产业集群经验的产业园地产等等,房地产转型的过程,就是与社会稀缺资源结合,开发商转型为特色服务商的过程。

房产商转型,他们不仅要建房、建城,甚至提供部分政府职能,设置学校、医院、环境等,跨过这一步,房地产开发商将立于不败之地。