第一财经日报  罗琦

在一个周六下午,王力(化名)正在香港尖沙咀海港城的一家名表店内百无聊赖地发呆,她是这家名店的推销员,这也是她近几个月以来的工作常态;就在同一时间,位于香港铜锣湾罗素街的一家名表店的推销员们也在大眼瞪小眼,这两个地点都是香港购物指南中“必须去的地方”。

近日,香港零售市场呈现极度萎靡的状态。根据香港特区政府统计处最新数据,4月份香港零售额同比下跌9.8%,创下5年多以来的最大跌幅,其中来自珠宝首饰、钟表及名贵礼物类的销售价值更大跌39.9%,令市场措手不及,也让不少正准备加租的工商铺业主手抖了一抖。

加租幅度回归理性

根据美联物业数据,今年首4个月铜锣湾的核心商铺租金同比下跌3.5%,中环的核心商铺租金下跌2.4%,旺角核心商铺租金下跌1.08%,已经开始出现调整。过去几年,由于“自由行”旅客不断增多,香港这些地区的租金都呈直线式上涨。

根据香港特区政府差饷物业估价署统计,2009年至2014年,香港所有地区零售铺位租金加幅非常大,其中港岛地区累计升幅48%,九龙地区累计加幅48.6%。香港店铺疯狂加租的个案屡见不鲜,2012年,在香港铜锣湾骆克道经营了35年的阿一鲍鱼总店因业主加租45%,被迫迁走。

“在过去的几年里,很多工商铺业主一续约就扬言要加租一倍,其疯狂程度令不少租客却步。”美联物业工商铺行政总裁黄汉成对《第一财经日报》记者说。

不过,这一情况似乎难以持续。根据香港特区政府差饷物业估价署统计,2014年4月香港所有地区零售业楼宇的平均租金都出现下跌,其中港岛地区环比下跌13.5%,达到每平方米1491港元,九龙地区环比跌18.7%,达到每平方米1489港元。

“目前工商店铺的业主都开始变得很理性,比如现在市场租金是20万港元,以前业主至少开价25万至30万港元,现在可能只敢开价21万至22万港元了,可见疯狂加租的情况有所改善,但是新的租约绝对比旧租约贵,只是租金涨幅被抑制了。”黄汉成说。

周大福珠宝集团有限公司(01929.HK)董事总经理黄绍基6月17日也对《第一财经日报》记者称,尽管目前市场租金有所回落,但公司所签下的3年期租赁合约中,仍较3年前签署时有一定的上升。

空置店铺可能会变多

“我相信6月份的零售业情况绝对比4月份还要更糟糕,过去我们忙的时候连饭都吃不上,现在闲得什么时间都可以去吃饭了。”王力对记者说。

屋漏偏逢连夜雨。早前香港特区政府提出研究削减20%的“自由行”人数,尽管尚处于讨论阶段,但已经令零售业开始忧心忡忡。随着零售业市况越来越差,香港工商店铺的租金也会随之调整,美联旺铺董事卢展豪预计,今年香港一线地区的零售铺位租金将下跌10%至15%。

尽管租金升幅可能会有所缓解,甚至出现下降,但对零售业企业来说,租金成本相对其庞大的零售额,并不算一笔非常大的开支,根据综合资料显示,在2012年至2013年期间,珠宝钟表业的租金占营业额比例达到3.7%,高档名牌业这一比例则为19.3%。

如果零售收入的下跌幅度远远超过租金的下跌程度,会令不少零售铺位租客思考是否在核心区有必要继续开铺,放慢开店节奏,甚至关闭一些分店。黄绍基称,4月份香港珠宝钟表类零售额下滑近40%,公司的零售收入也肯定与市场同步下跌,所以未来在香港开设分店会更加小心谨慎,放慢步骤,研究清楚再决定。

美银美林香港宏观经济师周奂彤对《第一财经日报》记者称,一般零售商铺的租约会锁死1至2年,目前还不会出现大批零售店铺关闭的情况,但是如果香港零售业持续下滑,可能会陆续有租客搬走或缩小店铺规模,令香港的空置店铺增多。