作者:anmin0001

最近,关于中小房地产公司破产的报道和传闻一波接一波,可谓来势汹汹。总体情况是,银行不再给房地产公司贷款,只收不贷,房地产公司通过其他平台也很难贷到款,如果他们还了银行的款,那么就很难还高利贷。而高利贷利率很高,低的月息三分,高的五六分甚至更高。房地产公司如果降价,很可能资不抵债,如果不降价,又卖不出去。很显然,好多中小房地产公司是死路一条。

问题在于房地产公司负债率太高,十个坛子六个盖,到银行贷款一收,很可能只有两三个盖子了。那么自然就缺钱。缺钱,还要还银行贷款,于是就只能借高利贷,或者集资,通过亲朋好友集资,集资的利息很高的,至少得一两分才有可能借到钱。问题是集资本身违法,况且房子又不一定能够卖出去。那时就只能借高利贷。以前是银行要借新还旧,用高利贷过一下桥,新的资金借出来,就还高利贷,现在银行往往答应你可以借新还旧,等到你把钱一还,银行哪里还理你?旧的还了,新的就更没了。于是就欠高利贷,天天被追债。

问题是在这个过程中,钱到底去了哪里?房地产毛利率不是高达百分之五六十吗?百分之五六十的毛利还覆盖不了那么些钱?还抵不了债?为什么会破产了呢?地产商的钱去了哪里了呢?

第一,地产商的贪婪,导致他们在行业好的时候,想尽千方百计从银行贷款,能贷多少贷多少,如果自身贷不到款,就想别的办法从其他的渠道从银行套取贷款。尽量骗呗。

第二,银行雨天收伞,在行业不好的时候,为了自身本息安全,千方百计收款,收取了流动性。注意,息钱被收取了,相当于银行套现了,还拿走了利润。而且这个利润对于中小房地产商是不低的。

于是就缺钱了。

第三,这里的关键问题,在于房价还在下跌。原本值50亿的房子,跌20%,就只值40亿了。房价下跌,又把房产价值贬损了。原本有25亿的毛利,现在一下子又少了。

第四,地方政府的地价,房地产商在行情很好的时候,高价拿地。地方政府早就从房地产商手中套现了。钱到地方政府手中了。2013年,地方政府套现了多少亿?还有贪官从这里贪了多少,那是没数儿的。但安民估计不下8000亿。这个就不多说了。

地产商的运作规律是,这个楼盘要卖,甚至还有可能没有建到卖的标准,就去拿下一块地。地一拿到,就得交钱,而且同样面积的地,同地段的,价格早就翻了个个儿。地方政府就这样从房地产商手中套现。

这是种野蛮套现的方法,安民曾经说过,房地产利益链条是野蛮的掠夺。地方政府高价卖地,就是吃定地产商了,就是野蛮地掠夺。不然97年以来,中国地方政府卖地收入哪能从68亿增长到41250亿?不然哪有61.1%的年复合增长率?大家可以从古往今来的行业中仔细找一找,看看哪个行业,能够连续十几年以60%以上的增速增长。如果找到了,我拼了身家性命也要介入那个行业。

第五,原来的借贷资金从房地产商手中套现了本金和高额的利息。很多地产商的拿到手的利率高达12%到30%,这些都从开发商手中把钱拿走了。包括地产基金,信托资金,理财品种等等。

第六,当政府预先拿了太多的钱,银行和贷款方从房地产商手中套现了大量的本金和利息,再加上银行收走贷款,加上市场一收缩,这问题就来了,来了就有房地产商生存不下去了。所以说,现在房价虚高,没办法,只有降价,断臂求生存。生存的结果是亏损,问题是亏损了你也得卖。

2013年,政府从房地产中套现41250亿,那些地根本就不值这么个价。还有各种进入房地产的资金从房地产商手中套现了多少万亿?只想想利率就很清楚,15%到30%,很可怕的。具体数据我不知道。但我很清楚,一定不是个小数目。但现在,这些只有房地产商自己承担了。别人是不承担的。和尚既然吃了肉,那他总有挨打的时候。

2013年,我们对房地产整个行业和房价早都有预测,我们预测这个行业最容易出事儿,当时市场一派大好,销售增长百分之三四十,有谁能够想到现在竟然到这种状况了呢?

在安民的眼中,房地产是最大的庞氏骗局。地方政府、地产商、贷款者、种房人、炒房人五方作为利益链条的共同一方,他们结成利益共同体,共同做了一个局,将全体购房人骗了进来,骗了全国的所有老百姓,让他们当冤大头去接那个盘。他们全部的高额的利润,全都来自老百姓一家三代不吃不喝的购房款,还有未来30年的幸福,全砸进去,被骗了。老百姓心里被这个利益共同体弄得煎熬不过,最后很多人都在高位进套子了,而且早先介入的人也都纸上富贵了。可是到2014年,这个庞氏骗局玩儿不下去了,因为整个中国依靠投资拉动经济的游戏,玩不下去了,房地产销售和投资高速增长的游戏也进行不下去了。安民去年一篇文章《中国经济大动荡的时间、路径与影响》宣判了这种模式的死刑,后来又有文章宣判了房地产的死刑。那个利益共同体,提前套现的套了现(现在他们松了一口气),没有套现的,从弱的开始,就要分崩离析,一地鸡毛了。

这个局面的到来,值得庆贺。中国经济的毒瘤,终于要一点儿点儿地给割下了,这个好。咱们得弹冠相庆。

2010年,当安民计算清楚这个利益共同体的利益格局,计算清楚房地产利益链条的整个利益格局后,就知道这个庞氏骗局一定会破的。只是现在,上层的手法就是让它缓慢破,不要对经济造成大的影响。因此我们看到各地在出各种措施,在想尽千方百计地扶持它,救它。但是,破是避免不了的,想救也救不了啦。

这就是地产行业的宿命。一个国家的利益共同体,共同掠夺全体老百姓的幸福,共同没有任何信用只有算计和行骗,共同只是赤裸裸地侵吞全国改革开放30年的财富。全国上上下下都如此掏空这个行业和市场的信用,你要我们还能相信这个行业?这种德行,死又有何可惜?

一个利益的大骗局,一定会被市场打回原型。

就是这样!