公司是沈阳市商业龙头企业,是沈阳市最大的现代化综合性购物中心之一,拥有较高商誉和稳定客户群。目前拥有商业物业面积为10万平米。控股子公司沈阳铁西百货大楼有限公司(持99.82%股权)注册资本5712万元,业务性质为商业、主要产品或服务,2013年净利润净利润2654万元。 


    “茂业系”控股:2014年2月,商业城(集团)同意将其持有的2090.794万股公司股份(约占公司总股本的11.74%)以2.07亿元转让给中兆投资(折合9.9元/股)。本次股东权益变动后,公司控股股东变为中兆投资,持有公司股份5204.84万股(占公司股份总数的29.22%),实际控制人变为黄茂如。《2013胡润百富榜》显示,黄茂如以120亿元资产位列中国富豪榜第98名,黄茂如是茂业百货创办人,持有茂业集团99.99%股份,旗下有两家上市公司-香港上市的茂业国际和成商集团(600828)。
茂业系: “商业+地产”型公司,掌门人为黄茂如。其成功经营模式为:在城市黄金地段自建物业开设茂业百货店,引入知名商家打造购物商圈,进而提升可售物业的价值。同时百货业的“类金融”业务特性,有效缓解了“茂业系”商业地产高速扩张所带来的资金压力。
不过这一模式成功的前提是,能否在具有一定购买力的城市取得黄金地段商业土地资源。在此类资源稀缺且价格高昂的背景下,大规模复制这一模式并不容易。“茂业系”开发的商业地产项目,包括公寓、商铺等,一般采取333制,1/3出售回收部分投入资金,1/3出租、收租金,1/3自主经营赚取商业利润,其中开设百货店是赚取商业利润的主要来源。因此,“茂业系”的“商业+地产”模式中,知名百货的入驻无疑可以提升物业的价值,从而带来可售房产部分毛利率的提高。更重要的是,由于“茂业系”开发的物业大部分用来出租或自营,资产周转效率较低,从而对保持资金链的流畅要求较高,而百货业的类金融业务特性有助于缓解商业地产开发的资金压力。


    解决同业竞争承诺:2014年2月,黄茂如控制的公司中与商业城构成竞争关系的为沈阳茂业百货有限公司、沈阳茂业时代置业有限公司及沈阳茂业置业有限公司。为解决与商业城之间的同业竞争,同时避免未来可能产生的同业竞争,黄茂如先生及中兆投资承诺:自承诺函出具之日起36个月内,解决沈阳茂业置业有限公司、沈阳茂业时代置业有限公司、沈阳茂业百货有限公司与商业城存在的同业竞争。在商业城经营区域内,不再新建或收购与其相同或类似的资产和业务,若未来商业城经营区域内存在与其经营业务相同或类似的商业机会,本人及中兆投资将优先推荐给商业城,商业城具有优先选择权。此外,中兆投资承诺自本次权益变动完成后,12个月内不转让商业城股份。

    参股金融:2013年年报披露,公司持有盛京银行8550万股,最初投资成本为12000万元,期末账面价值为8550万元,计入长期股权投资。(按PE5算,价值约3亿;按PB算,价值1亿)。

   2014年6月19日公告,公司以2533.86万元收购子公司安立置业持有的名品折扣99.67%股权。名品折扣主营国内一般商业贸易,截止2013年末,总资产4542万元,净资产2475万元。2013年度实现营业收入2971万元,营业利润-81万元,净利润-81万元。交易完成后,公司持有名品折扣100%股份,安立置业不再持有其股份。

    2014年6月27日公告,拟向茂业商厦出售所持有的辽宁物流99.94%股权、安立置业100%股权,交易金额合计约3.36亿元。茂业商厦为公司现任实际控制人黄茂如旗下的企业,上述交易由此成为茂业系今年2月入主以来给公司开的“第一刀”。
    据公告,此次交易的主要标的辽宁物流成立于2003年,主要经营国内一般商业贸易和仓储,目前无日常经营业务,近三年一直处于亏损状态,其控股子公司展业置地主要经营一处房地产项目日神广场的开发,目前工程项目处于在建状态。截至5月31日,辽宁物流净资产账面价值6943.89万元,预估值29550.52万元,增值率325.56%。
    尽管有着较高的增值率,但对照来看,辽宁物流的交易价格并不高。2013年10月,商业城以17900万元收购沈阳亚欧工贸集团持有的辽宁物流48.72%股权,以此计算,辽宁物流当时的估值即达到3.67亿元,高于此次交易的估值。不过,现持有辽宁物流0.06%股权的个人股东舒勇,也表明有意受让该等股权,这为交易带来了一定的不确定性。
    交易的另一个标的安立置业为公司全资子公司,主营房地产开发,至2014年5月31日,净资产账面价值-3041万元。回查公司年报可知,2013年安立置业营业收入6318万元,净利润-3347万元,因负债原因亏损。

    从战略上来看,茂业系帮助公司减负的效益明显。*ST商城在2013年年报中曾表示,公司基本建设战线过长、资金占用过大、投资收益过低的问题缺乏有效的改进办法,长期处于被动局面。借助出售亏损资产,公司有望减轻财务负担和偿债压力,降低财务成本。此次资产出售获取资金3.36亿。

公司属于不可逆转(板块性)高度困境公司,当下之际应降低公司负债,公司的短期借款高达25亿,管理费用和财务费用是公司的亏损重要原因。如能降低负债,则能提高公司存活概率,行业平均负债率在50%左右,毛利率低于行业的20%。