文/同策咨询研究部总监 张宏伟

世界各地建筑正在比谁更有“高度”,中国各大城市也不甘落后,甚至中国各地摩天大楼的兴建已经表现有些过分,用“泛滥”一词表达也一点不为过。

如酝酿多年之后,远大集团终于在2013年启动了838米“世界第一高楼”天空城市的开工典礼;总高为632米的上海中心大厦正在如火如荼进行建设,预计将于2015年全面建成并启用;在苏州红极一时的“秋裤楼”旁,中南建设将新建一座700米以上的超高层;青岛落成后的世奥大厦将成为集五星级酒店、智能写字楼、高端商业和高端住宅的超大规模的建筑集群,其中主楼部分将以339米的高度成为“北方第一高楼”……

这一切都还不算有“高度”。2014年6月20日有媒体爆料,将在中国武汉建造的世界最高建筑——1000米的凤凰塔,而凤凰塔的建筑高度将赶超848米的迪拜哈利法塔,成为世界第一高楼。这意味着随着人类的新一轮超高建筑热潮兴起,戴在哈利法塔头上的皇冠也许很快就将易主。

中国摩天大楼泛滥背后的复杂利益链条

据摩天城市网发布的2012年《摩天城市报告》显示,若采用152米为统计基线的美国标准,截至2012年,美国有533座摩天大楼,中国则有470座摩天大楼。但中国在建的摩天大楼还有332座,占全球在建的摩天大楼的87%。预计至2022年,中国摩天大楼总数将达1318座,是美国536座的2.5倍,其中80%将建在中小城市。

近几年,在大中城市的中央商务区、城市副中心、区域中心、高铁商务区等这些城市核心区或次中心区域内规划、建设摩天大楼或综合体项目已成为普遍的现象。

中国城市摩天大楼泛滥,与土地资源的稀缺性、政策引导、城市形象、政府业绩、城市发展规划、开发商的拿地模式等有诸多的关系,其大规模的兴建背后有着复杂的利益链条。

从土地资源的角度来讲,城市核心区域土地资源的有限性也就意味着必须提高容积率来实现土地的集约利用。提高容积率也就意味着在有限的土地资源内,其建筑高度将达到区域内的高值。

国土资源部部长姜大明2014年1月10日在全国国土资源工作会议上说,中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主,今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应,除生活用地,原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

在土地供应有限的市场背景下,一二线城市尤其是一线城市存量用地通过适当提高容积率集约利用土地、提高土地市场效率势在必然,这样的结果就是导致更多的摩天大楼的出现。

从当地城市或政府的角度来讲,当地之所以热衷于超高层项目,主要有两个目的,一个是,通过摩天大楼项目建造地标性建筑,打造城市新地标,提升城市形象,显示当地城市建设与发展的政绩;二是通过摩天大楼项目,一定程度上也可以吸引一些品牌企业入驻,比如世界500强企业、中国500强企业等,进行带动整个项目或区域企业的集聚,对于区域板块的城市竞争力提升会起到一定积极作用。

此外,城市化进程不断推荐的市场背景下,新的城市发展规划及商业环境不断升级成为摩天大楼综合体项目不断推出的主因。当前,中国仍然处于城市化进程的快速发展阶段,二三线城市在这个阶段不断推出新的城市规划,这个规划涉及新的城市副中心、新兴商圈、区域合并、原有城市区域功能升级等诸多方面。这些规划将直接导致社会及经济资源向这些区域集合,也就直接导致超高层项目在中国二三线城市正不断成长并经历着快速的发展。

最后,从开发企业拿地模式的角度来说,摩天大楼或超高层已成为房企与政府谈判的筹码与拿地模式。表面上来看,房企以摩天大楼为概念进行拿地,开发城市综合体项目,但是,当前摩天大楼实质上已经成为开发商与地方政府谈判的筹码,成为开发企业积极拿地,布局一二线城市的核心地段,抢占市中心优质土地资源与未来发展先机的战略布局手段。

摩天大楼后遗症:不可一味追求硬件“第一”

中国城市犯病超高层,摩天大楼太多并不是一件好事,建的太多有可能会为这个城市留下后遗症。主要表现在三方面:

首先,当前来讲,就经济总量与承载能力而言,除了一线城市能够承载这么大体量的超高层摩天大楼项目之外,大多数三四线城市甚至部分发展较好的二线城市没有太多能力承载摩天大楼项目,摩天大楼的建成最终有可能只是建成了超高层钢筋加水泥的形,而无法运营的好实现摩天大楼真正的城市价值所在。

其次,不少城市规划、兴建摩天大楼项目,显示不少城市在发展过程中表现的相当浮躁,一味追求硬件的“第一”,希望通过表面上的城市形象提升吸引企业入驻,但事实上并不是这样,城市“软件 ”也很重要,政府办事效率、服务水平、市场开放程度等决定了企业是否在一个城市留得下来,活得好。

第三、有部分开发商以摩天大楼或超高层概念为拿地模式进行全国化布局,在这个过程中,开发的项目一部分进行出售,一部分持有,以维持成本上的平衡。但是,就二三线城市超高层综合体项目而言, 尽管对于开发商来讲,可以通过可售型物业回笼资金,平衡资金,对于持有型物业如果一旦经营不善可以通过资产打包整体出让,整体上开发商不会亏,但是,后续这些项目的经营性问题留给了接盘者甚至整个社会,将会形成更多的烂尾楼。

如此这般,在二三线城市,这些不善于经营的摩天大楼项目将在未来3-5年内大规模转让(一般而言,3-5年是一个商业地产项目的正常的一个市场培育期,过了这个培育期还没有实现盈利,那么企业财务压力可能就会比较大),这些开发企业也将被洗牌,逐渐退出市场,未来将市场集中度会越来越高。