文/中国经济50人论坛成员 樊纲

现在我们国家正在形成这个趋势,正在形成一些大城市群体,这是我们需要正视的客观规律。有人老说小城市非常好,甚至还有人说农村非常好,我就问你一个简单问题,小城市好,为什么你不去住?

这次出现一个重大的问题,就是三四线城市的楼市产能过剩。

从这次房地产调整过程当中暴露出来的,我觉得需要房地产商、政府政策制定者们认真关注的一个问题,就是城市化当中的房地产需求问题

这次出现一个重大的问题,就是三四线城市产能过剩,内陆一些边远地区如果搞很多房地产的话,就会形成一个鬼城,因为那边的人口还在净流出,而且长远来口也不会流入,所以这种地区就会出现比较大的问题。这与我们过去的一些政策相关,我们过去的政策一直叫做城镇化,鼓励发展城市,我们的房地产商也是因为这个政策,才盲目的在一些三四线城市做很多投资。

我个人一直鼓吹城市化,一直鼓吹大城市发展,城市化的根本含义是取决于规模效应,取决于它的具体效应。而且世界各国的历史也都说明,城市化首先是一个向大城市集中的过程,因为大城市有一个集聚效应,效率更高,取得的收益更高,创造的需求、就业更多,因此城市才会发展。

现在我们国家正在形成这个趋势,正在形成一些大城市群体,这是我们需要正视的客观规律。有人老说小城市非常好,甚至还有人说农村非常好,我就问你一个简单问题,小城市好,为什么你不去住?为什么你要挤在大城市里面,那一定是大城市提供不了小城市提供的东西。包括就业,为什么北漂?因为北京稀有一些机会。

我们可能知道哪些地方是人口流出的地区,但是人流到哪儿去,我们不一定知道。流到哪儿去不知道,但是一个基本的规律,在工业化、城镇化的早期阶段,人会向大城市流。

小城市将来什么时候发展呢?第一批有钱的人退休以后,回到一些小城去,那叫后工业化时代。我们要认识城市化的基本规律。另外一个也是关于城市化的,现在大家知道城市化的根本含义是人的城市化,是农民市民化的过程。

但是这里面就提出一个问题,城市化原来不是农民进城叫城市化,很多人最初进城的时候是穷人,因此城市化本身是一个穷人进城的过程,因此要想这些人有什么样的需求,这些人没钱,他有住房的需要,但是他没有住房的需求,因为他没有货币。

需求是有货币购买力的需要。但是他进城也需要有一个地方住。他首先会住城中村,那些比较便宜的,质量比较低的房子,然后他会租一些城里原来的老的房子,然后再租好的房子,最初他还是租,他也买不起。然后他可能会买一套小户型。在这个过程中,我们就需要思考城市化进程中的房地产结构。

我听说李嘉诚在香港推出了一种房子,15平米,有人嘲笑他那还不如监牢大,监牢都要17平方米。他们为什么会推出这样的房子?他针对的是有购买的需求,可能城市化进程中,就会有这种多元化的需求。而我们现在都集中在某一种地产商,从结构上来讲不符合城市化的规律,这也是这次调整过程当中暴露出来的问题。

前一阶段因为鱼龙混杂,因为过热,很多问题被掩盖了,现在水落石出之后,很多问题就体现出来了,需要我们及时总结、讨论,使我们今后的房地产长远来讲有好的发展。

(本文作者介绍:综合开发研究院院长、北京国民经济研究所所长。)