林小昭 第一财经日报

购、限贷全面放松,福建省近日投放救市猛药,欲拯救不断下滑的楼市。

8月8日,福建省住建厅官网悄然挂出《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(下称《意见》),被称为“闽八条”,而且从8月1日起就开始施行。

各环节全面放松

《意见》不仅涉及到放开福州、厦门两个中心城市的限购、普通商品住房的认定,更为突出的是在放松信贷方面,《意见》提出购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定;首改房(首次购买改善性普通商品住房)按首贷认定。购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称,尽管此前也有河北、四川等地出台省级救市文件,但像福建这样涉及到房地产交易、建设的所有环节全面放松,在省级层面还是第一个。除了放松限购,“闽八条”对信贷的松动,范围之广、力度之大超过了大家的预期。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭撰文指出,福建对于房贷的首套房认定、要求银行低限放贷,都突破了银监局规定,充分反映福建省对于当前紧缩的房贷很着急,急于大幅放松。他认为,外地人购房不需要提供证明等部分措施是合理的,可以走在国家的前面,提前调整既有政策,“但解绑房贷部分措施动作过大,不值得鼓励。”

张大伟认为,尽管有所下滑,但福建的房地产形势在全国各省市中并不算差,甚至可以说是除一线城市以外情况最好的,连福建这样形势还不差的省份都可以出台力度这么大的措施,接下来其他省市的救市力度可想而知。

2014年上半年福建省实现GDP 9733.61亿元,同比增长9.7%,比一季度提高了0.3个百分点,该增速在沿海地区仅次于天津,位居第二,形势远比浙江、广东等沿海省份和许多中西部重化、能源省份来得好。

在房地产开发方面,1~6月,福建全省房地产开发投资2224.14亿元,同比增长24.2%,增速比1~5月提高0.7个百分点。其中,住宅投资1457.96亿元,增长25.6%,占房地产开发投资的比重为65.6%。

其中,在今年以来房价下行的趋势下,海西经济区的龙头城市厦门仍持续上涨,房价之坚挺程度超过了四大一线城市。“最近岛外的楼盘会有一些促销活动,但难有实质性的降价。”世联地产厦门公司一位人士告诉本报记者。

在今年以来全国各地土地流拍,底价、低价成交十分普遍的情况下,厦门土地拍卖却屡屡创造新地王。除了厦门当地实力雄厚的国企外,保利、世贸等全国性巨头也在厦门有所斩获。多家全国性品牌房企人士称,厦门的项目在全国各大分公司中,效益都是最好的。

地产依赖度高

尽管相比其他省份福建的房地产发展比较好,但跟去年相比较,下滑势头也很明显。

福建省统计局的数据显示,1~6月,商品房销售额1762.92亿元,下降11.0%。6月末,商品房待售面积1146.65万平方米,同比增长24.5%。其中,住宅待售面积523.11万平方米,增长25.8%。

上海易居房地产研究院研究员严跃进对本报分析,福建的两大中心城市福州和厦门的库存上升十分明显。厦门去年底库存仅有6个月左右,目前已经超过10个月。省会福州库存也由去年的12个月上升到25个月左右(15个月为警戒线)。“库存去化周期都在不断恶化,市场确实存在压力。”

严跃进称,此前很多城市救市后没有受到压力,福建也希望通过这种一次性救市到位的做法,全面提振楼市。

另一方面,福建对房地产的依赖度比较高,也成了救市的一大动力。厦门大学经济学系副教授丁长发告诉《第一财经日报》,福建各地市对房地产的依赖相对比较高,实体经济多集中在纺织、服装等传统劳动密集型产业,产业升级缓慢,而房地产来钱快,很多资金就流向了房地产。

根据本报计算,上半年福建房地产开发投资占全省固定资产投资比重达26%,比全国平均水平高出7个百分点,尽管该比重低于浙江,但远高于江苏、山东等省份,房地产投资对全省经济发展至关重要。

由于大量的资金流向房地产,因而导致福建的整体房价普遍比较高,“目前福建各个级别城市的房价在全国都是相当高的。”张大伟说。

根据中国指数研究院发布的7月百城房价指数,经济总量位居全国第53位的厦门房价为20428元/平方米,比一线城市广州还高出2260元;省会福州也达到15059元/平方米,远高于青岛、大连等北方沿海发达城市。在福厦之外,像安溪、尤溪等山区县城的房价也动辄七八千元乃至过万。

严跃进也认为,福建与浙江的经济结构、产业发展十分相似,依靠纺织服装、轻工产业发展起来后,民间资本十分雄厚,但在这几年实体经济不景气的情况下,资金都流向了房地产。“大量资金沉淀其中,如果不救市,就很可能影响到企业家的信心。因此通过救市可以促进资金流动,盘活区域经济。”

那么此次救市到底有何效果?严跃进表示,此次福建出台的政策,对省内很多地方可能没啥效果,但对厦门这样的热门城市来说,还是会有一定的作用。厦门的购房需求旺盛、去化周期比较快,因此未来成交量有望反弹。

厦门均和房地产评估董事长王崎对《第一财经日报》分析,尽管目前仍然看不出救市效果,但过一段时间后效果绝对会体现出来。一方面可以加快资金的流动,提升开发商和银行的预期。另一方面,最近当地一些楼盘的访客量确实在增加,“这说明市场有回暖,但还需要观望一段时间。”

王崎说,目前包括厦门、福州等地的房价已经十分高昂,因此在救市政策出台后,开发商也不要借机涨价,因为涨价肯定卖不出去,反而应该趁这个机会抓紧出货。