南方都市报 亦吾

一个月以来,46个限购城市中,已有30多个陆续松绑。在浙江,自从7月28日杭州率先放松限购以来,限购“松绑潮”迅速蔓延整个浙江省———温州、宁波、金华、绍兴,短短4天内4个省内限购城市接踵公开“松限”。到目前为止,浙江之前实施“限购令”的8个城市中,已有5城限购终结,剩余的舟山、台州、衢州也均传出操作层面放松限购的消息。

目前广东有广州、珠海、深圳、佛山四地执行限购政策,佛山成为省内首个宣布松绑限购的城市。而在佛山松绑的前一天,在一线城市的广州,一场有关地产的研讨会上,便有多位业内人士向政府“开炮”,公开呼吁应该引领一线城市,在楼市调控上去行政化,取消限购,以换取楼市成交的恢复。

根据研讨会上专家提交的数据,自从去年的“穗六条”将限购门槛大幅度提高以来,广州楼市成交持续走低,今年上半年一手房成交量创10年来最低位,甚至低于金融危机爆发的2008年。“五一”之后,广州楼市的跌幅更超过市场预期,当中广州市向外拓展的新城是重灾区:白云区与佛山南海区接壤的金沙洲板块,一手楼盘降价幅度约15%,南沙及番禺华南板块,有五成在售大型楼盘降价,降幅在20%-30%。萝岗区科学城板块,降幅10%-15%。合富辉煌的统计数据显示,“五一”前后的楼盘,只要降价10%-15%就能换取大量成交,但六七月份,开发商即使降价,成交量也从此前的降价开盘能销售数百套,变为两位数乃至个位数的成交,市场动力严重不足。

7月份的楼市数据已经创下一年新低,一手房网签量只有33.8万平方米,是扣除春节的2月之外最低的一个月,环比6月下跌37%,跌幅远高于北京、上海、深圳几个一线城市4%-7%的跌幅。广州市7月初库存面积高达941.65万平方米,消化周期达18-23个月,重回历史高位。同一时期,广州卖地遇冷,7月,广州11区通过挂牌出让方式,成功卖地9宗,均以底价成交。总出让面积为24.2万平方米,环比6月下跌42.79%,成交金额14.64万元,环比6月份骤减48.37%。

根据代理行的调查,在目前无法购房的原因中,31%受制于“3年纳税证明”,28%受制于7成首付。本地开发商在与政府较劲,想以不拿地的方式逼迫政府放松楼市调控。

在这种情况下,与广州接壤、有大量广州客源的佛山率先放开限购,很可能成为替广州试水政策底线的先锋,毕竟在此之前,佛山曾经两度试图放宽限购,但又两次成为“政策一日游”。同样,除销售遇冷外,佛山土地市场也情况不妙,今年上半年,佛山中心区南海、禅城只有两宗土地拍卖超过7000元/平方米的楼面地价,同时,除了中海地产、碧桂园、绿地集团等企业今年在佛山土地市场出手外,在佛山销售额最靠前的保利、万科、招商等大房企,开年迄今在佛山土地市场都没有拿地。

更有趣的是,广州业界不但有佛山这个兄弟城市作为试探政策底线的先锋,还有业界替政府想好了放开限购的“理由”。这些“理由”是,放开限购并不是单纯为救市,从政治意义上来说,这是城市管理者在坚决贯彻十八届三中全会“市场在资源配置中起决定性的作用”的精神,尊重市场规律,减少行政干预,学会用经济手段驾驭市场。在这一前提下,“穗六条”中关于“提升二套房贷提升首付至7成”和第五条关于限购、限贷、限价的前置条件,均为“根据2013年房价控制目标”,这个前置条件已经过时。另外,关于提高非广州户籍家庭购房条件,也有“暂定”两个字,经过了9个月的时间证明,把非广州户籍常住人口在广州买房作为不合理的住房需求,而且门槛之苛刻仅次于北京,这也会令大量非广州户籍的有实力精英离开广州。

在此舆论作用下,继长三角陆续松绑限购,佛山打响广东限购松绑第一枪后,珠三角是否也会重演长三角的松绑限购场面?

笔者认为,从种种迹象来看,广州未来可能模仿杭州、苏州,不会全面放开限购,而只是大户型或新区限购松绑。比如5天前,广州市副市长陈如桂曾经在一个发布会上表示:“作为广州的一号工程,南沙建设正在全力推进,大建设需要大资金,这也为南沙发展金融业提供了重要的机会。”对于南沙目前楼市库存高达35个月,会否松绑限购的问题,陈如桂的回答是:“目前没有对南沙房地产市场限购松绑,但是我们也要密切跟踪房地产市场走势,根据走势适当优化我们的综合调控政策措施。”

因此,就目前形势来看,未来广州大户型限购有可能松绑,这也是很多城市现在松绑的范畴,因为大户型是高端消费,现在限制的是刚性的需求。此外,南沙新区有机会松绑。