21世纪经济报道

江家岱 香港报道

8月19日,香港上市的华润置地、碧桂园和方兴地产同日公布半年业绩,高速增长的纯利(13%-26%)与普降逾10%的现金流形成鲜明对比,前者反映开发商善用“时间差”提振收益的财务技巧,后者则真实反馈了严峻的生存现状。

值得关注的是,尽管多数开发商今年首6个月的合约预售金额均为达到各自目标的50%,但并无开发商下调销售目标。其中,上半年仅完成36%销售目标的华润置地宣布直接收购华润集团位于深圳大冲村和山东的物业权益,“曲线救国”后,有望达到全年700亿元的销售目标。

受集团注资的利好刺激,华润置地19日单日飙升7.6%至18.18港元,是当日表现最好的蓝筹股。

加上早前公布业绩的万科和中海外,总体呈现出毛利率下降、现金等价物减少(中海外除外)和净负债水平温和上升的趋势。有开发商选择大规模促销回笼资金,亦有如华润般坚持不降价的强硬派;但无论是碧桂园总裁莫斌还是华润置地主席吴向东,都预期中央放松调控有助楼市出现恢复性增长。

瑞士信贷亚太区房地产研究主管杜劲松是最早(2013年10月)看空内地楼市的分析师;接受21世纪经济报道访问时,他认为今年楼市最坏的时刻可能已经过去,但期望放松调控能重现牛市也是不切实际的;建议下半年重点关注布局一、二线城市为主的开发商,若楼市重新转好,拐点最早会出现在10月底。

不会说谎的现金流

如果投资者对内地楼市不熟悉,仅看香港上市的房企中报,绝对会有一种“小牛市”的错觉。

19日公布的业绩显示,华润置地上半年综合收入276.88亿港元,同比大增75.5%,扣除投资物业评估增值后,核心股东应占溢利为36.9亿港元,按年飙升83.7%,每股中期股息增加16.4%。颇具讽刺意味的是,华润置地今年首6个月只完成了249亿元合约销售,同比下降26%。

再来看上半年的销售“季军”碧桂园,上半年,公司实现营业收入383.2亿元,同比增长42.2%,股东应占纯利54.2亿元,按年增长25.6%;莫斌表示,有信心完成全年1280亿元的销售目标。仅看前6个月,碧桂园584亿元的合约预售金额仅次于万科(1009亿元)和恒大地产(714亿元)。

“道理很简单,开发商可自由选择项目入账的时机以维持账面收益的可持续性,今年上半年的账目利润大部分来自过去12个月甚至24个月前的开发项目,但是现金流不会说谎。”杜劲松表示。

一位要求匿名的投行人士对记者透露,中海外管理层在近期的投资者会议上点名某些上半年逆市取得良好销售金额的开发商实际回笼的资金极少,提醒市场除了纯利和毛利率外,更应该关注现金流和企业的核心负债水平。

记者翻阅至今已公布半年业绩的5家开发商财报,在现金及现金等值物一栏,截至6月底,除了中海外录得497.51亿元、同比增长20%,其他均出现负增长。其中,碧桂园的降幅最大,现金存款从去年的189亿元减少16%至158.87亿元,用来衡量负债水平的流动比率从1.3倍降至1.2倍。华润置地和方兴地产的账面现金也同比下滑11.3%和13.2%,万科则微降3%。

据知情人士透露,上半年内地开发商的项目回款率仅在70%至80%,绝大部分都不符合内部至少80%的要求;而在往年,大型开发商的回款率曾长期高于90%。

10月再现拐点?

“内地多个城市放松限购,楼市整体的投资气氛正在好转。相信市场随着政策调整而回暖,下半年会加快推售新盘的进度,旗下新盘也不会轻易减价。”吴向东在19日对记者表示,尽管目前的签约金额较预期落后,但有信心完成全年700亿元的销售目标。

吴向东认为,未来内地的房地产和金融政策应该进一步去行政化,逐步交由市场主导,即使是救市或托市的措施都是越少越好。谈到近2个月多地出现放松限购和房贷政策微调的现象,他认为是相对理性的手段,预期剩下的4个月内地楼市将恢复平稳,部分地产或会出现恢复性增长,重申集团毛利率已见底。

最新出炉的全国70大中城市的房价数据显示,新建商品房有64个出现环比下调,而以北上广深为代表的一线城市降价幅度最大,平均达到1.2%,高于二、三线城市。

杜劲松表示,即将到来的“金九银十”是各大开发商去库存的最佳时机,在限购和限贷的双重放松环境下,销售环比回升没有悬念,但同比可能还会进一步下跌。考虑到商品房销售在去年四季度明显回落,是否再次迎来销售拐点的关键就看10月底和11、12月的销售成绩。如果真的出现好转,作为“楼市风向标”,布局一线城市较多的开发商会受惠较多。