叶檀

中国新闻周刊

房地产不应该成为意识斗争的工具,而应该就事论事进入经济与金融的轨道中来,进行探讨。

目前如果房地产价格失速,对于中国经济相当不利。形势正是如此,据最新国家统计局发布数据显示,2014年1-7月份,全国房地产开发投资50381亿元,同比名义增长13.7%,增速比1-6月份回落0.4个百分点,商品房销售面积56480万平方米,同比下降7.6%,降幅比1-6月份扩大1.6个百分点。7月当月,房产销售面积同比下滑16.3%,环比6月下滑34%,为今年单月下滑幅度的最大值。“70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,7月二手房价格环比下降的城市增至65个,4个城市持平,上涨城市仅西宁1个。环比价格变动中,最高涨幅为0.1%,最低为下降1.5%。分类型来看,住宅销售下降明显,办公楼销售小幅下降,商业用房仍保持同比增长。

中国的房地产起到三个方面的作用,既充当了分税制不公平背景下,地方财政收入的重要来源,也是民间资金进入投资领域最重要的管道,更充当了中国急剧分化的贫富差距下财富再分配的重要任务。换句话说,正是因为中高收入阶层以购房的方式在国内沉淀了大量资金,中国的财政、金融、民生等工程才得以正常运转。

中国中高收入家庭财富增值,房地产功莫大焉。根据西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁在“2014中国财富管理高峰论坛”的表述,“中国家庭资产的分布非常的不均,最高资产10个百分点的中国家庭拥有63.9%的资产”,中国中高收入阶层财富升值,从2011到2013年,中国家庭资产增加19.6%(未经CPI调整),其中,房产增加了26.8%,房产是资产增长的核心。资产排在30%和70%之间的中等资产家庭,由于房地产因素,资产升值。房产在总资产当中比例的排序最高的是北京,北京市民当中总资产83.8%是房子,上海是76.5%。如果向这部分中等收入人群征收重税,中国的中等收入人群将遭受巨大打击。

有人因此指责,房地产加剧中国贫富分化,这样的指责不尽合理,大部分人并没有用房地产套现,他们拥有的是只是纸面财富,而这些人进入房地产市场的现金则作为开发资金、税费等,到了地方政府与开发商手里,很大一部分体现在新的固定资产投资数据中,也即体现在GDP中,也有一部分进入了旧城改造等民生工程。

如果中高收入人群集体看空房地产,大部分人将手中房产同时套现,中国目前的发展模式将瞬间崩溃,目前房价维持稳定甚至略有上升,说明进入市场的人比套现退出市场的人要多,我们应该觉得庆幸,中国经济、中国房地产还有软着陆的机会,而不是拍腿大骂,恨不得第二天市场倾覆。

房地产价格只有保持稳定,人均收入超过房地产价格的增幅,泡沫也就被做实了。目前马上挑破房地产价格,是激进的经济自杀术。财政部公布的数据显示,2013年土地出让金收入超过3.9万亿元,再创历史新高,占地方本级财政收入近六成。绝大多数发达国家地方政府不靠卖地生存,而靠税收生存,房产税与消费税是其中两大支柱。房产税占地方财政收入的70%左右,美国为75%,世界最穷的国家肯尼亚也占到69%,公立学校、医疗等设施运转依靠房产税贡献。上海、重庆两地的经济证明,房产税占地方财政的比重可以忽略不计,即使未来全国征收以沪、渝标准征收,最多不过每年1000亿税收,与将近4万亿的土地出让收入不可同日而语。我们不得不承认,土地出让金在中国的地方财政中,起到了国外房产税的作用,逐渐培养房产税基,降低土地财政规模,同时建立严格的公共财政体系,中国土地财政才可全身而退,这个过程可能需要十年甚至更长的时间。

不仅地方财政,房地产是中国信用不彰的金融体系,最重要的抵押品。根据审计署的审计结果,截至2013年6月底,有的地方债务率最高达189%,债务偿还过度依赖土地收入,直接承诺用土地来偿还地方政府负债的权重为37%,4个省和17个省会城市本级政府负偿还责任的债务余额中,有55%承诺以土地收入偿还,但这些地方2012年需还本付息额已达其可支配土地收入的1.25倍。如果是间接的金融抵押换取银行贷款信托融资,几乎90%抵押品与房地产有直接间接关系。

目前,坚硬的房地产抵押品出现了一道可怕信用裂缝,如果房地产市场继续下行,这道裂缝将越来越宽,最终吞噬中国以房地产为支柱的抵押贷款市场。据《财经国家周刊》报道,2013年8月以来,温州“弃房”数量呈大幅增长趋势。据温州银监分局调查统计,受商品房价格下跌影响,当前温州“弃房”数量已达1107套,涉及不良贷款64.04亿元,这说明温州房价下跌使资产成本远低于收益。

经过压力测试的银行审慎乐观,房地产抵押估值50%的放贷率,理论上可以承受房地产价格下跌50%,因此才有学者表示中国房地产即使大跌50%,风险也不会传导至银行。这些人现在应该到温州等地实地考察,才会明白大跌50%意味着崩盘,此时银行手中握有大量物业,有报价却无交易,相当于一文不值。银行成为房东,拥有账面资产却无现金可用,将被逼得走投无路。在A股上市的银行现在已进入再融资狂潮期,地方商业银行排队等待上市,如果银行成为最重要的房东,中国的A股市场与债券市场将随房地产市场一起崩盘。

有必要释放出明确的信号,房地产市场的黄金时代已经过去,白银时代仍然存在。

黄金时代伴随着广义货币发行量的大幅上升,十年内货币发行量扩大5倍,房地产均价大致也上涨了5倍。未来房地产市场进入白银时代,货币大规模发行的可能性不大,但货币购买力隐性缩水,依然支撑着房地产的底盘,随着预期的模糊,以及房产信息联网等利空消息的出台,房地产市场出现区域性和结构性分化。

虽然温州、鄂尔多斯、神木等地,由于资源价格下降、传统制造业转型艰难、民间高息借贷疯狂房价下挫,与此同时,郑州等城市开发商赚的盆满钵满。一些城市则受益于高铁时代航空时代,因地利之便成为高铁时代的中转中心、航空枢纽,成为国内重要经济引擎,郑州、武汉最为明显。京沪等大城市周边的一些小城镇,则受益城市群概念,与大城市轨交半小时,迅速融入大城市经济圈,房价得以提升。

目前的政策多空均衡,2014年上半年,继“两会”上中央提出“分类调控”后,地方政府纷纷自主出台调整政策,主要包括放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等地方救市制度再次开闸;但在在资金层面,稳健的货币政策与房贷紧缩,以及随着不动产登记而来的房产税预期,却抵销了地方救市的努力。取消限购,明确房贷趋势,推出不动产登记最终改革房产税,照样能够让市场理智,而且不损害效率、更公平。取消限购如果出现房价上涨,只要掌握房贷利率节奏,房价上涨就是温和可控的,这是好事。

对中国复杂的房地产市场动手术,牵一发而动全身,保护中产收入阶层、逐步挤除泡沫、实现房地产市场软着陆是关键步骤。

中国中产收入家庭,房地产资产增长的速度超过了其他资产,这也是近两年最高收入阶层与中产收入阶层财富差距略有缩小的根源,以中产收入家庭可接受的方式推出房产税,可以防止中产收入家庭因为房产成为“负翁”,重新沦落为社会低收入阶层。不要过于让银行脱离房地产这架战车,这是不现实的乌托邦,最好的办法是地方经济发展、民众收入增长,超过房地产增速,房地产价格与收入之间过大的裂缝,被经济增长填平,地方政府、银行与居民,才能三方得益。

以意识形态的观念对待特定市场,以为市场存在原罪,必欲除之而后快,这是不理智的年少轻狂。中国经济已经成熟,不应再走数据忽上忽下、政策忽左忽右的老路。平稳顺利过度,是上上之选。