南方基金杨德龙

很多人都在猜测,房价的节节攀升和楼市的热度投资,终将会为楼市带来泡沫,甚至还有人指出,目前中国楼市已经出现泡沫。因此,政府各种调控楼市政策开始一步步出台,调整、限购等,但是这似乎对中国的楼市来说,起不了多大作用,各地“楼王”“地王”还是不断刷新着纪录。

然而,进入2014年年初,中国楼市居然出现了急转直下,各地空楼现象严重,几乎楼盘房价与销量都出现下降。不仅二、三线城市房价和成交量跌幅惊人,就连一些一线城市也出现房价“跳水”。种种迹象似乎表明,楼市拐点已经来临。

如果楼市拐点来临,不仅将影响到地方政府的财政,房地产市场以及上下游产业,更会影响到中国另一个至关重要的领域——股市。但是,对于楼市拐点来临,对股市是利好还是利空?无论是对中国这个市场还是中国的投资者来说,都是个让人十分纠结的问题。

因为楼市作为现在中国经济的支柱产业之一,如果拐点来临,将会影响一大批上下游产业,例如房地产上市公司、房地产贷款银行等,从这一方面来说,楼市拐点对于股市可能是利空。但是如果从另一方面来看,如果前期楼市的投机资金涌入股市,这对低迷的股市来说,楼市拐点可能还会带给股市一个春天。

因此,《理财》对话南方基金首席策略分析师杨德龙,探究楼市拐点是否来临;如果楼市拐点来临,将会给股市带来哪些影响。

《理财》:您觉得楼市拐点现在是否来临?

杨德龙:目前楼市拐点可以说已经来临,我们从各地楼市的走势可以看到。就市场价格而言,一线城市房价出现一定程度下跌,二、三线城市因为没有大量的资金支持,下跌幅度是相当大的,一般在20%以上,下跌幅度大的最多可达到30%。

就成交量来看,各地的成交量也出现了萎缩之势,包括一、二、三线城市。现在各地楼市成交量出现萎缩,说明很多人对于未来楼市是看空的。在此基础上,房产投资者抱着买涨不买跌的心理,很多投资者对于楼市也就大多持观望态度。

就目前政策而言,在房价调整之后,很多地方政府开始面临财政压力,出现土地流拍问题。因为很多政府的财政收入是靠土地出售,一旦出现成交量的下降,土地流怕问题就会出现,地方财政压力就会雪上加霜,所以我们看到越来越多的城市开始出现取消限购令,政策出现放松,这说明楼市政策开始出现拐点。但是事实上,许多取消限购令的城市,楼市成交量没有出现大的上升。因为很多人相信后市房价还会再做调整,所以即使取消限购,楼市投资者也不会再去买房,刚性需求者在买房时也出现犹豫。

这都说明,楼市的拐点已经或者即将来临。

《理财》:如果楼市拐点来临,资金将会去哪儿?

杨德龙:就目前来说,楼市的资金分为刚性需求资金和投资资金。对于刚性需求族来说,他们购房的需求基本上不会有太大的改变。但是事实上,目前中国市场,很多楼市资金是属于投机资金。跟股市相比,楼市仍然处于从高位往下走,房价也是高高在上,所以与股市相比,楼市的未来回报率就会逐渐下降。对于理性投资者来说,现下楼市回报率降低,但是考虑到股市经过前几年的调整,很多蓝筹股已经出现中长期投资价值,将来回报率就会提高,所以许多投资资金会主动流入到股市。

这对于投资者来说,股市是楼市资金一个比较主流的资金选择。举个例子来说,温州有很多中小型出口企业,很多人出于避税目的,所以以买房的形式使资金转移,因而可以说温州很大一部分楼市是得此支撑。所以像温州这样一个地级城市,房价才能高达10万元左右,堪比一线城市,然而近年来由于出口情况急转直下,导致出口企业经营状况不好,很多人开始减少对地产的投资。这致使温州房价,进入2014年开始大幅度下跌,甚至许多楼盘遭遇腰斩。因而,很多地产投资人不得不减少对实业的投资,如卖掉楼盘转买银行类股票。

因此,温州的例子就说明,如果说中国楼市拐点来临,那么股市将会受到很大影响,其中最为鲜明的就是部分楼市资金可能会流入股市,但是具体比例和规模,目前尚不能计算,这会根据市场有相应的变动。

《理财》:按照您的分析,如果楼市资金流入股市,这会对股市带来什么影响?

杨德龙:按照人们投资的心理,买涨不买落。当前股市中的绩优蓝筹股正处于有史以来估值最低的时候,正是投资市场中的洼地,必然会吸引资金流入。只是现在因为IPO利空尚未释放,股市利好未完全落实,吸引力尚未体现。

但是目前A股经过调整,很多蓝筹股已经跌到历史的底部,尤其是银行、汽车、地产等传统类的行业以及一些实业资本的蓝筹股已经吸引很多关注,例如QFII已经大量买入蓝筹股,这从侧面印证了蓝筹股的价值。

这样一来,如果股市一旦转好,楼市资金就会加速流进股市。这不仅会为股市带来一股暖流,而且这个暖流能持续多久也让人拭目以待。可以这样说,楼市资金流入股市,将大大提振股市,吸引更多的资金流入。

《理财》:楼市资金流入股市,对于投资者来说是否是明智之举?

杨德龙:各方面的因素都在促进股市反弹机会的来临。尽管此前关于股市的走向有两种声音,但是近来股市利好的声音越来越普遍,反弹的声音越来越大,这似乎都说明未来股市前景还是可以期待的。

按照现在的市场形势来看,未来几年股市回报率要远远超过楼市,因为房价经过前几年疯狂上涨,未来一段时期增长速度会放缓。同时,现在楼市空房率极高,所以投资楼市不仅需要前期资本较多,而且还可能占用时间较长。相比之下,股市投资耗资少。而且股市已经压抑了这么久,一旦机会来临,那么增长和回报速度都是极快的。此时入市,也未免不是一种明智之举。

虽然现下尚没有出现牛市的环境,但是股市已出现回升趋势。如果想在股市里进行投资,建议做一些前期准备,例如卖掉房子,转向蓝筹股。购买一些以蓝筹股为标的的大型基金,或者低价值的蓝筹股。但是不建议去做高估值的蓝筹股投资,因为从目前来看还是有一定风险。