天天说钱

据南方日报报道,“死多头”、英大证券李大霄最近表示:现在地产股的吸引力、投资价值远超房子。

李大霄认为,这些年房地产市场都在一路上扬,基本没有经过大的调整,但是房地产股票却经过了7年的熊市,调整已经比较充分了。“从这个角度来看,我们用0.8倍的PB(市净率)就可以买到股票,用0.7倍或0.5倍甚至0.3倍的PB就可以买房地产股。这意味着,我们只需付首付的价钱,就可以买一套房子,而不用付后面70%的余款。”李大霄认为,按照这个逻辑,买地产股要比付了首付买个房产,再还70%的余款好得多。

李大霄的观点对吗?我的回答是,凡是斩钉截铁非常简单地告诉你一个投资结论的,都有忽悠的嫌疑。实际生活中情况复杂得多,我们很难说李大霄的观点是对是错。但说他在忽悠人,是没有问题的。

要指出的是,根据国信证券“金太阳证券软件”提供的资料,国内证券市场135只地产股中,PB(市净率,也就是每股股价除以每股净资产)最低是的“福星股份”和“世茂股份”,PB分别是0.73倍和0.78倍,不存在0.5倍和0.3倍PB的地产股。

李大霄说的超级便宜的股票,或许港股里有,但内地居民买不到。即便买到了,鉴于某些公司恶劣的财务状况,将来风险也非常大。要知道,香港是个国际市场,这么便宜的东西在市场里没有人买,也说明了一定的问题。李大霄还提到了万科如何便宜,万科市盈率的确不高,但A股的PB是1.36倍,H股更高一些。距离他说的0.3倍、0.5倍,有天壤之别。

事实上,在比较地产股和房子的时候,至少有10多种具体的情况,其结论都会不同:

1、你准备买入的地产股,其公司开发的楼盘遍布全国大中小城市。在这种情况下,买这只股票类似买入了房地产指数。如果你在三四五线城市买房子,肯定不如买这只股票,因为这家公司还有一线、二线城市的房子;如果你买“弱二线城市”的房子,或许回报接近买这只股票。如果你买一线城市的房子,或者“强二线城市”的房子,其结果或许会跑赢这只股票。当然,这里面又有一个投资时间长短的问题。相比之下,房产投资属于中长线投资,交易期长,交易成本高;而股票是长短皆宜、偏向中短期的投资,交易成本低,变现容易。交易成本低、变现容易就一定好吗?其实未必。很多投资者正是因为这一原因,频繁操作,反而亏了钱。

2、你准备买入的地产股,其公司开发的楼盘集中在三四五线城市,或者集中在房地产泡沫比较厉害的浙江、江苏、福建地区。买这种股票,就跟自杀差不多。你到大城市中心区,闭着眼睛买套房子,肯定比买这种股票靠谱。即便在小城市一类地段买房子,也比买这种股票好。

3、你准备买入的地产股,其公司开发的楼盘集中在一线城市,以及“强二线城市”。那么,这种地产股票的投资价值就会比较高。但还要具体研究它的中短期债务问题,现金流,以及主要楼盘是在郊区新区,还是在传统市中心。如果偿债能力强,楼盘集中在市中心,那么这种股票还是比较靠谱的。但即便如此,买这种股票会比在一线城市中心区买普通住宅更好吗?股票更多时候是一种中短期投资工具,一线城市房地产是中长期投资工具,很难说谁好谁坏。但这种股票,肯定比你买三四五线城市的房子靠谱,比你买二、三流风景区附近的度假物业靠谱。

其实,当你看不清投资方向的时候,买股票和买房子风险都比较大。这时候,宁可买一些风险比较低,收益中庸的理财产品,比如三个月、六个月的银行理财产品,让自己静下心来细细思考一下,比盲动要好很多。有些人外语好,朋友多,到国外找找机会也不错的。跟欧美比,人民币计价的资产都存在高估现象,让自己的资金在欧美“飞上几年”,或许也是不错的选择。

中国房地产投资的黄金时代肯定是结束了,未来只有一线城市、强二线城市好地段的房子,有明显跑赢通胀的可能。在中国,房子将主要是一种“防御性资产”,或者叫“慢资产”,是人到中年之后,保守投资的首选。如果你年轻,当然可以选择更激进的投资方式。我觉得相比之下,到欧美去,或者创业,都比投资中国股市强。

中国股市目前仍然是旧制度下的股市,“没有规矩的赌场”的实质还没有改变。我们只能将希望寄托在注册制改革,与全面的反腐败和政府职能转变。如果改革成功,中国股市可以浴火重生,将有比较大的投资价值。但如果改革成功,自己创业的回报率显然会更高,所以股市仍然未必是首选。

如果你没有什么雄心壮志,也不想冒比较大的风险,希望过有保证的悠闲生活,那么还是选择一线城市中心区的房子吧(住宅长远也许好过商业物业),这仍将是未来中国最安全的资产。