CCTV证券资讯频道 首席策略评论员&总制片人 许一力

9月21日,南京放开了限购,全中国还在限购的城市就剩下寥寥几个了。

限购放开,这成为了政府在关键时期保证房地产不至全面失速的关键手段。但楼市限购放开已经一段时间,市场反应并不理想。因为在房价逐渐接近高位的时候,这些措施都遇到了阻碍。差别化房贷政策也不行了,商业银行都不敢贷了。

那么如何在未来的三到五年之内,支撑房地产购买力不至崩盘,进而让楼市由黄金时代平稳的过渡?中国版的两房,在这个时候,就真正值得考虑考虑了。

对比美国的楼市起落,我们可以看出,直接为公众提供住房支持的金融机构从来不是商业银行而是鼎鼎大名的“两房”。

有人会说两房是美国次贷危机的元凶,搞这个不是玩命吗。

不是的。两房的次级贷款确实玩脱了美国经济,但不可否认的是,住房保障体系同步通过住房政策性金融机构为居民解决住房问题,已经是发达市场经济国家的普遍做法。而中国在这个环节却还是空白,如果能够建设中国的两房,同时严格控制证券打包过程中的风险评级,完全可以成为中国楼市的一根定海神针。不仅能够有效地拯救地方楼市于危亡,更关键的在于能够有效的为工薪阶层提供廉价住房贷款。可谓是老百姓和政府双赢的局面。

两房究竟是如何做到这一点的呢?原理很简单,两房不是房产公司,也不是银行,也不是直接为购房者提供贷款的机构。而是把银行的按揭贷款购买过来,然后打包成债券,出售给金融机构投资人,得到的钱再去购买按揭贷款。说白了两房存在的意义在于——银行可以放心大胆的放贷,我替你的贷款兜底,并且保证其流动性。

这一定位起源于上世纪70年代的大萧条时期。在这一时间之前,美国银行业的50%左右的资产是住房抵押贷款,该资产的收益率高低直接影响到银行的经营状况——这个情况和中国实际上非常像,去年很多商业银行的放贷中80%的比重仍然是房贷。

回到美国的问题上,高比例住房抵押贷款有一个问题,就是回转周期过长,为了抵消这一周期中的利率风险,美国政府在当时出台了一个Q条款,来限制存款利率。然而如此之后,很快银行业又面临了一个新的问题——大萧条前的股市暴涨,证券类资产的收益高于存款,于是大量的存款涌出银行,最终导致银行没款可贷,这是非常要命的。于是如何提升相关房地产抵押贷款的流动性就是一个问题。

于是两房在这一时期进入全盛时代。“两房”运作模式是:1,当市场衰退、信贷紧张时,他们提供债务融资,在二级市场购入按揭资产,向金融机构注入流动性。2,当市场转好时,他们再将手中的按揭资产出售给金融机构,并获得差价收益。尽管不直接参与放贷,却实际上成为了美国银行房贷的重要支持者。客观的来说,尽管自大萧条之后,美国楼市曾经出现过局部的震荡和回落,甚至在08年之后,出现过崩盘之势。但是因为两房的存在,大的趋势上,美国房地产维持着良性的上涨趋势,这种趋势成为两房进一步提供低息贷款的重要支持,同时也成为美国公众固定资产的重要保障。

至于次贷危机,完全是美国金融界整体的一次玩火自焚,两房不仅仅是参与者,同样也是受害者。

说这么多,只要中国能够有效地控制好贷款的审核程序,我们完全有能力平抑次贷危机的风险,并且极大地发挥两房对于地产产业和购房者的双重支持作用。去年,曾经传出过中国版两房胎动的消息。对于中国来说,特别是在房地产市场大顶现身的当下,中国版两房的推出才更加迫在眉睫。