朱大鸣

媒体报道称,一位接近住建部人士表示,“市场分化严重,应该区别对待,住建部现在以地方政策为主,未来不会出台全国统一的带有行政干预色彩的政策,而是会出台具有长效机制的房地产政策,会涉及土地、金融、财政、税收方面。”最近一些地方房地产出现“降温”,一些地方将环比下降2%描绘成暴跌,而之前暴涨20%却无视,严重看低大部分人智商。会哭的孩子有奶吃,这个法则依然适用。一些人理解的所谓长效机制,是采取各种或明或暗的政策,还是让房价不下跌。

中国房地产市场政策层面之所以屡屡出现严重不匹配现象,还要从源头说起。多年前我们去参观一个项目,发现当地开发商负担很重。不少地方政府规划随意调整,在区域里搞比赛看哪家开发商造得房子最高;一会拉赞助,一会搞活动,反正开发商有钱,出钱的事必定找上你。殊不知对于商人来说,投入了成本最后总是要换取利润的。大多数外来的开发商,在一个城市呆下来的普遍感觉就是,“开门招商,关门打狗”。

我们中国的土地资源完全的控制在政府手里,一方面,今天宣布一个政策,明天出台一个条规,但没有从源头上来进行真正意义上的土地调控。许多地方政府往往一味追求政绩,而不顾区域经济发展的实际,一个劲的把地价拍的离奇的高,而不照顾民生购房的利益,抬高了地价,官员们在哈哈大笑,高昂的房价,百姓们在内心流泪。市场也有规律,会惩罚那些违背规律的地方,各种鬼城出现,并不是市场推动的结果,而是大量杠杆投机生成巨额债务的结果。

现在的问题是地方政府把国家的土地和动用从农民手中征收的廉价土地,在九十年代是低价,现在是高价卖给了开发商,开发商再通过商业化运作以数倍、数十倍升值后的房价卖给购房户,高地价推动高房价,苦了普通的老百姓。从一个国家的长远经济发展趋势来看,高昂的地价绝对是件坏事,阻碍了国民经济可持续发展,甚至形成透支未来经济发展的想象空间。我们的土地供给制度,业内众多学者的一个评价是,由于政府从两头垄断了土地市场,供给时间、供给多少都是由供应方决定,使土地供给的弹性很小,从而推动着房价上涨。

一些地方政府最核心的做法是土地整理,就是政府运用行政权力把集体所有或其他用途的土地整合后,进行招拍挂,价格就会翻几番。土地财政属于预算外收入,又叫第二财政,是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。地方政府作为开发商和农民土地或者拆迁户的中介,吸取巨额的垄断利润,这些垄断利润都转嫁到房价上来。这些年来强拆与圈地引起多种群体性事件,已经表明这种逻辑已经成为不安定的因素,维持社会稳定要从源头治理才可能真正治理好。

经济增长如果以土地泡沫为代价,其最大的驱动仍然是货币超额供应,其最终的结局是大量的中小开发商离开房地产市场,大量的购房者从有效需求者变成无效的需要者。这样的一种逻辑带来了一种以土地与货币互相循环的地方发展模式,导致了地方债务大量增长。正是土地的“升值”扩张了地方融资与借债的能力,这些债务甚至达到了大到不能倒的地位。从美国次贷危机发生机制来看,美国的次债直接引爆点是个人的断供问题,这是私人信用的危机,但对于中国而言,中国式买房的行为与观念,刺激着个人就算不吃不喝掏空一切也要还房贷,而中国式债务危机刺激点并不在个人断供问题,而在于地方债务无限扩张绑架整个金融系统,倒逼着央行不断地超发货币,一旦停止这种循环逻辑,事情就会变得很严重,土地财政已经严重绑架了整个经济增长。去年就出现不少金融机构以闹钱荒的闹剧倒逼中央,放水的结果是六月份之后房价暴涨同比达到20%以上。

从当前局面来看,由于土地与货币游戏玩到了最高处,风险已经敞暴露,很多人还要求采取老办法解决楼市动力不足的问题,那是将中国经济逼上死胡同。