朱大鸣

有外媒报道称,无论中国的房价怎么涨,总会有一些房地产泡沫即将破裂,房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手,毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄,如果剔除通货膨胀的因素,十年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

泡沫与否我们先不讨论,十年后最便宜的是不是房子,现在尚不能确定。问题的关键在于建房背后的基本逻辑是否存在问题。过去十年可谓房地产的发展黄金时期,同时也是中国城镇化快速推进的过程。

可以这么说,房地产的繁荣只是城镇化的表征。

中国的城市化问题经历了三大阶段:第一个是限制城市化问题,大量人口在城镇集聚,带来了管理与经济支撑困难,于是下乡运动和逆城镇化的过程在所难免。第二个阶段是摆脱城市化思路,选择城镇化作为推进中国城镇化进程的主要路径。政府以土地为筹码,开辟了土地财政的新路径,在资本与土地双重推动下,中国房地产市场迅速成为社会焦点,一座座光鲜的城市拔地而起。第三个阶段是中央最近提出的新型城镇化的战略。这个战略核心点有两个:一个是打破束缚人口流动的户籍制度,一个是限制城镇化的土地制度约束。所有这些问题归根起来就一个问题:推进城镇化是社会共识,问题是从哪里获得资本。这一问题仍然能难以摆脱对于土地财政的依赖。

在推进城镇化的过程中,我们收获了城镇的繁荣,高楼林立,马路宽敞,高铁越修越远。但任何事情总是平衡的,负面风险也在集聚。

第一个风险就是城镇化负债风险。最近一次危机的爆发是邯郸楼市债务危机,民间借贷利率普遍高达20%到30%,所涉金额高达93亿,且当地十分之一家庭卷入其中。所谓鬼城,就是债务链条出了问题。中国经济增长核心推动力是固定资产投资,但是,大量资本投入固定资产的时候,会导致其他资本缺乏,同时容易引起资产泡沫,泡沫破裂会降低不动产的价值,甚至某个环节资本循环中断,就会爆发大规模的债务危机。这是世界很多国家在推进城市化过程中遇到的普遍问题,中国问题更严重。原因很简单,政府经营土地财政会导致土地价格上涨和房地产市场上涨,挤出了很多实业和人口,在这种前提下,在这种前提下,很多地方大举借债,如果没有货币性超发,很多地方政府不知道破产多少次了。解决债务问题很多人寄希望于放开限贷令,但如果这样做实际上会使得危机的“病毒”迅速传播,无法控制。因此,我们一再强调,不能再用信贷宽松换取所谓短暂的繁荣了。

第二个风险是土地转型的风险。土地转型带来的社会风险主要体现在利益分配层次,这些年来土地财政的秘诀就是利用低价征地与高价拍地的差额,大小官员为了政绩锦标赛,开足马力去推广土地财政。而大多数人觉得拆迁利益分配不合理,不能就地购买自己想买的房子,心理难以平衡。因此,大量强拆与强行圈地现象也屡禁不止,维稳压力非常大。问题出来后,维稳的主体往往是制造问题的官员,这样制造危机的一些官员又采取暴力手段对待上访人员,以掩盖问题和危机。这种逻辑能够让人觉得心服口服吗?一些人总是说钉子户和刁民,问题是为什么信访压力这么大,社会不满情绪这么多,说来说去还是土地升值之后利益分配不公正的问题。当然,也有些拆迁户的要求确实超越了合理的界限,但整体上来说,问题根由还是在于土地转型的风险在放大这一机制上。当然,随着制度不断完善,反腐力度不断加大,一些地方官员确实收敛很多。

我们只能说,房地产市场已经超越其本身的界限,变成了一个社会问题。并不仅是房地产绑架了社会,而是社会绑架了房地产,这是房地产难以承受的。如果这些基本机制没有得到根本修补,十年后可能不是房子便宜与否的问题,而是经济转型压力与社会转型双重压力可能会大幅度增加的问题。