时代周报

房地产行业环境的日趋严峻,让不少“黄金十年”跨界捡钱、原本只想“分一杯羹”的外行企业陷入资金危机,房地产业务出现亏损,甩掉“房地产包袱”成为越来越多公司的共同选择。

就在8月底,重庆资本巨头隆鑫集团旗下隆鑫地产,被曝多个项目陷入停工状态,或将转手重庆新城开发建设有限公司,全面退出地产业务。而此前的7月份,南京新百发布公告称,今后将集中精力突出主业,逐步退出房地产业务。

前7个月楼市股权交易超60宗

今年5月,则有南京中北(集团)股份有限公司公告称,旗下南京中北瑞业房地产开发有限公司已经以1.24亿元转让给明发集团,退出地产业务。同期,北大荒也宣布,由于市场前景不佳,将终止与呼伦贝尔天顺房地产开发有限公司联合开发海拉尔“天顺新城”房地产项目合作关系、退出“天顺新城”房地产项目的议案。

此前,还有金发科技南京高科水井坊TCL集团等上市公司也已经纷纷表态,将专注主业,逐渐剥离房地产业务。此外,还有部分企业挂牌出让旗下房地产项目。根据北京产权交易所网站的信息显示,8月份仅北交所挂牌的房地产行业项目就占到全部挂牌项目的1/3,其中,超过80%的挂牌项目都为非房地产主业企业所有。

据时代周报记者不完全统计,进入9月份以来,上海联合产权交易所挂牌的产权项目中,涉及房地产业的项目共计6项。其中包括光明食品集团旗下桐庐飘鹰置业有限公司51%股权、国家电网公司下属北京华中园房地产开发有限公司50%股权、中国电子信息产业集团有限公司下属潍坊科信房地产开发有限公司100%股权、上海中虹(集团)有限公司旗下镇江虹孚置业有限公司100%股权以及21929万元债权等等。

“从我们的监测来看,从今年年初至今,房地产行业的规模股权交易确实有所增加,同比去年增加了至少两成,涉及资金超过百亿元。”北京产权交易所一位负责人在接受媒体采访时明确表示。

另有机构统计,今年前7个月楼市股权变动频繁,规模股权交易已经超过60宗,披露的交易值也超过200亿元。

“这才刚刚开始,后续有可能还会增加。”中原地产市场总监张大伟向时代周报记者预测称,“之前房地产非主营业务的企业,进入房地产行业的数量太多了。现在黄金十年过去了,房地产暴利结束,对企业经营的要求越来越高,那些主营业务非房地产的企业精力也有限,可能会发现这个行业越来越难做,离开房地产行业会越来越多。”

8年105家上市企业退场

在易居中国高级分析师薛建雄看来,楼市“黄金十年”后的这一波“退房潮”,大约始于2012年。

“2009年、2010年这两年房地产比较火爆,所以2010年、2011年这两年外行进入房地产行业的特别多。”

薛建雄告诉时代周报记者:“到了2012年、2013年的时候,这些外行的开发商就被套得很难受了,2013年认为能解套但是很难解得了,就算是房价上涨了,但是平摊了专业技术水平,还是赚不到钱,还是会亏钱。所以去年有一些趁市场好就解套了,还有一些没解套的现在亏得更厉害。”

一项公开的数据是据Wind资讯统计显示,在A股2000多家上市公司中,除了房地产与建筑业外,2005-2012年主营收入构成中明确显示涉及房地产业务的公司共计238 家,而到了2012年年报中,这一数值降到了133家,也即8年间,有105家,约44.1%的涉房上市企业选择了“脱离房地产”。

这105家撤离楼市的上市公司从事的主营业务主要分布于商业贸易、公共事业、化工、农林牧渔、医药生物、纺织服装、食品饮料等行业。其中,商业贸易“涉房”企业最多时高达37家,化工行业“涉房”企业达21家,公共事业、医药生物“涉房”企业分别达18家,交通运输、纺织服装、农林渔牧、食品饮料的“涉房”企业数量,则分别为17、13、13、12。

以医药行业为例,Wind的数据统计发现,在申万行业183家医药生物企业中,2005-2012年主营收入明确涉及房地产业务的有18家,而在2012年年报,华润三九、华神集团、华东医药等8家企业主营收入已不“涉房”。而进入2013年后,羚锐制药白云山A、中恒集团、西南药业、云南白药5家公司也公告表示退出房地产。食品行业“醋老大”恒顺醋业的地产之旅始于2003年,而到了2012年年报显示,其房地产业务毛利率仅为10.4%,受房地产业务所累,公司当年亏损3705.84万元。恒顺醋业最终“迷途知返”,自2012年12月宣告剥离地产业务。

云南白药在去年3月发布公告转让旗下房地产子公司白药置业全部股权,表示“为专注主业”退出房地产业务。根据云南白药历年年报显示,2007年,白药置业无营业收入,也无净利润。2008年白药置业仍然无营业收入,净利润亏损41万元。2009年更是亏损455万元,2010年白药置业出现563万元的盈利。但2011年度实现营业收入2.145亿元,净利润为-111万元。

今年7月底宣布退出房地产业务的南京新百,主营零售百货业。2009年为避免与当时实际控制人王恒旗下的金鹰商贸同业竞争,南京新百拟将主营业务百货经营变更为商业地产开发和运营。彼时媒体报道称,“南京新百所拥有的商业地产资产方面,在南京河西一块地拆迁已近尾声,拆迁完成后将尽快做好规划施工,商业地产再添一个项目。此外,2008年,南京新百在盐城购买了一块200亩土地,2009年底在芜湖建设的新百大厦五星级宾馆将基本竣工,同时对商场进行改造”。

不过,该公司房地产业务同样不顺利。根据南京新百2013年年报,2013年公司商业方面实现营业收入27.60亿元,房地产业实现营业收入2.06亿元。而就在7月初海通证券发布研报称:“其地产业务将在2015年步入收获期”,不久,南京新百宣布退出房地产业务。

“拿块地就捡钱的时代已过去”

中原地产市场总监张大伟将外行企业“退房”的原因作了总结:“我们做过一些分析,主要原因很简单,从资金成本、资金价格上来说,很多主营业务不错的企业目前都面临着一些资金问题,所以它们只能退出房地产行业,因为房地产行业转移资产相对来讲容易一些。另外一个原因就是跟房地产业整个利润的下滑有关系,现在房地产业的平均利润在下滑,特别是对于那些主营业务是房地产的企业来说,它们本身的利润率就是低于行业平均线的,在目前这种情况下,更面临着利润收缩的问题,所以只能弃房。”

张大伟称,随便拿块地就捡钱的时期已经过去。“行业利润降低了之后还是需要专业型的公司,只有专业型的公司才可能做到比行业平均利润高一些。房地产行业优胜劣汰,肯定会导致一些企业离开这个市场,这才是一个行业正常的标准形式,不可能只要进入这个行业就赚钱,那这本身也是一个畸形的市场。”

薛建雄告诉时代周报记者:“这些外行本来认为房地产很容易做,结果进来发现不那么容易做。”

不过事到如今,非房地产主业企业尽管有心退出,却或已经陷入了无人接盘的困境。北京产权交易所一位负责人就曾公开表示,目前房地产企业大部分都存在着资金链紧张的问题,因此买方需求并不旺盛。与2011、2012年相比,企业通过交易所转让房地产项目的热度已经下降了。而中信证券房地产分析师丁勇文则评价认为,目前挂牌转让的大部分房地产资产,属于“盈利不高”的资产,无人接盘也在意料之中。

一个比较典型的例子是,今年2月份,中石化将其持有的河南华诚房地产开发有限公司(以下简称“河南华诚”)25.17%股权及1.63亿元债权挂牌转让,该国有产权股项目当时的挂牌价格为1.64亿元,即河南华诚25.17%股权转让底价为人民币105万元。

可是7个月过去后,该项目依然未能顺利转让。9月初,该国有产权股项目再次挂牌,而此时河南华诚25.17%股权对应挂牌价格仅为1元。

云南白药在去年3月发布公告转让旗下房地产子公司白药置业全部股权,表示“为专注主业”退出房地产业务。根据云南白药历年年报显示,2007年,白药置业无营业收入,也无净利润。2008年白药置业仍然无营业收入,净利润亏损41万元。2009年更是亏损455万元,2010年白药置业出现563万元的盈利。但2011年度实现营业收入2.145亿元,净利润为-111万元。

今年7月底宣布退出房地产业务的南京新百,主营零售百货业。2009年为避免与当时实际控制人王恒旗下的金鹰商贸同业竞争,南京新百拟将主营业务百货经营变更为商业地产开发和运营。彼时媒体报道称,“南京新百所拥有的商业地产资产方面,在南京河西一块地拆迁已近尾声,拆迁完成后将尽快做好规划施工,商业地产再添一个项目。此外,2008年,南京新百在盐城购买了一块200亩土地,2009年底在芜湖建设的新百大厦五星级宾馆将基本竣工,同时对商场进行改造”。

不过,该公司房地产业务同样不顺利。根据南京新百2013年年报,2013年公司商业方面实现营业收入27.60亿元,房地产业实现营业收入2.06亿元。而就在7月初海通证券发布研报称:“其地产业务将在2015年步入收获期”,不久,南京新百宣布退出房地产业务。

“拿块地就捡钱的时代已过去”

中原地产市场总监张大伟将外行企业“退房”的原因作了总结:“我们做过一些分析,主要原因很简单,从资金成本、资金价格上来说,很多主营业务不错的企业目前都面临着一些资金问题,所以它们只能退出房地产行业,因为房地产行业转移资产相对来讲容易一些。另外一个原因就是跟房地产业整个利润的下滑有关系,现在房地产业的平均利润在下滑,特别是对于那些主营业务是房地产的企业来说,它们本身的利润率就是低于行业平均线的,在目前这种情况下,更面临着利润收缩的问题,所以只能弃房。”

张大伟称,随便拿块地就捡钱的时期已经过去。“行业利润降低了之后还是需要专业型的公司,只有专业型的公司才可能做到比行业平均利润高一些。房地产行业优胜劣汰,肯定会导致一些企业离开这个市场,这才是一个行业正常的标准形式,不可能只要进入这个行业就赚钱,那这本身也是一个畸形的市场。”

薛建雄告诉时代周报记者:“这些外行本来认为房地产很容易做,结果进来发现不那么容易做。”

不过事到如今,非房地产主业企业尽管有心退出,却或已经陷入了无人接盘的困境。北京产权交易所一位负责人就曾公开表示,目前房地产企业大部分都存在着资金链紧张的问题,因此买方需求并不旺盛。与2011、2012年相比,企业通过交易所转让房地产项目的热度已经下降了。而中信证券房地产分析师丁勇文则评价认为,目前挂牌转让的大部分房地产资产,属于“盈利不高”的资产,无人接盘也在意料之中。

一个比较典型的例子是,今年2月份,中石化将其持有的河南华诚房地产开发有限公司(以下简称“河南华诚”)25.17%股权及1.63亿元债权挂牌转让,该国有产权股项目当时的挂牌价格为1.64亿元,即河南华诚25.17%股权转让底价为人民币105万元。

可是7个月过去后,该项目依然未能顺利转让。9月初,该国有产权股项目再次挂牌,而此时河南华诚25.17%股权对应挂牌价格仅为1元。