杨红旭

中国房价何时会崩盘?这是很多中国人,也包括外国经济学家所深切关注的命题。近些来年,“崩盘论”一直没有远去,其中谢国忠是个典型,喊崩盘已经十余年了。而笔者一直反对“崩盘论”。但这并不代表,中国房价永远不会崩盘。因为全球房价崩盘的案例并不算少。通过研究国际案例,并结合中国国情,总结出以下四点中国房价崩盘的条件。

第一,住宅进入饱和阶段。一国或一个地区的住宅市场,都有一个发展过程,或者称作生命周期。如同一个人,青少年时期,得病易康复;而老年人得病,很可能就倒下了。我把住宅市场的生命周期划分为三个主要阶段:短缺阶段、改善阶段、饱和阶段。如同一个人大概可划分为:30年岁之前为青少年,30-60为中年,60以上为老年。

住宅短缺阶段,人们居住条件差,很多人需要第一次购房。住房饱和阶段,人们居住条件比较好了,不需要大量购房了,比如当前的日本,甚至已经过剩。而短缺和饱和之间,是改善阶段,很多需要买更好的房子。这就像由穷人到富人之间,还有一个中产;由贫穷到富裕之间,还有一个小康。这三个阶段,可以用人均住房面积、人均卧室间数、户均住房套数等三个指标来划分。笔者在此仅说一个指标。1968年,日本户均住宅1套,之前可称为短缺阶段;其后至80年代中期达到1.1套,可称为改善阶段;其后继续扩大,2008年达到1.17套,可称之为饱和阶段。

当前,我国城镇地区户均住宅套数预计刚刚达到1套(按成套住宅),全国肯定超过1。我国官方并无准确数据,20多年都没进行住房普查了,这么重要的事一直拖着不做,政府真让人费解。笔者推算,当前我国城镇地区刚刚告别住房短缺阶段,进入改善阶段,类似日本70年代。在住房短缺阶段,房价基本不会崩盘,而在饱和阶段,可能性较大,当然还得需要具备其他条件。

另外还须提示,住房市场生命周期的阶段划分,表面上是以人均住宅面积、户均套数等作为指标,但本质上又包括三个基本驱动因素:经济增速、人口总量与结构变化、城镇化进程。住房短缺阶段,一般处于经济高增长、人口红利扩大、城镇化率低于70%。住房饱和阶段,一般经济变为低增长、人口红利消失、城镇化率高于70%。与欧美日当年的历史数据相比,当前我国城镇化率偏低、人口红利见顶时点偏早、经济降速正常。综合来看,三个基本驱动因素,决定当前我国住宅市场处于刚告别短缺阶段,已进入改善阶段。不具备房价崩盘的基础。

这是房价崩盘的重要前提。没有暴涨,也难暴跌。房价年均以10-20%的速度上涨3-5年,就容易产生泡沫,极端情况下一年能上涨50%。比如:1987-1989年的日本、我国台湾地区,1991-1992年、1996-1997年、2010-2011年的我国香港地区,2004-2006年的美国,1992-1993年的我国海南省。

关于房价泡沫的界定标准,存在较大争议。一般而言,如果房价持续大涨发生在住房短缺阶段,不易产生泡沫,因为需求旺盛,且以自住为主。如果发生在住房饱和阶段,则一般以投资需求为主,易产生泡沫。2004-2005年、2007年、2009-2010年,我国房价涨幅曾超过10%,但由于当时我国尚处于住房短缺阶段,所以全国而言基本无泡沫。但1992-1993年全国房价涨幅超20%,且主要发生在海南、北海、珠海等少数地区,且以投资投机需求为主,则可以界定为出现区域性房价泡沫。

第三,货币政策由宽松突然转为紧缩。货币政策的大转弯,常常是影响中短期房价的核心因素。连续几年货币大放水、银根大放松,往往会催涨房价,助长投资投机之风。等到政府无法忍受房价大涨,同时也常伴有经济过热、股价疯狂,而突然大幅紧缩货币之后,会剧烈改变投资的预期,甚至形成踩踏式的出逃。一般先是股价跳水,然后房价下跌,接着金融风险暴露,最后经济萧条。2003-2008年,美国的货币就是由松变紧,房价由热到冷。比美国更典型、更极端的当属日本,1987-1991年,货币疯狂放松,再疯狂收紧;股价与房价疯狂冲高,再疯狂下跌。其后几十年,股价、房价、经济,陷入烂泥塘,苦苦挣扎。

2008年四季度至2010年上半年,我国货币大放水,信贷超宽松,股价中涨、房价大涨,经济被领导得意的称为“全球一枝独秀、率先复苏”。然后,2010年10月步入加息周期,货币收紧,但幅度并不大,至2011年7月加息五次;而2004-2007年则加息八次。因此,在全国无明显房价泡沫的情况下,这次货币大放松及中收缩,并没让全国房价明显下跌。不过,温州、鄂尔多斯等个别地区,由于2009-2010年投资投机疯狂、房价暴涨,泡沫显著,所以从2011年下半年开始泡沫破灭,至今房价已经大跌三成至五成,也可界定为:区域房价崩盘。但惨烈程度,远不及当年海南。

第四,爆发经济或金融危机。一般而言,房地产都是一国或一地区经济的支柱产业,这就注定房地产市场与经济之间相互影响、互相拉扯。少数经济或金融危机主因是房地产市场出现问题,比如美国次贷危机。多数经济和或金融危机的致因中,房地产只是参与者之一,并非元凶。但一旦爆发经济或金融危机,常常使房价下跌,甚至是崩盘。1997年泰国爆发汇率危机并最终导致东亚金融危机,致使房价崩盘,香港也受到连累,2003年香港房价相比1997年高点暴跌近七成。2010年欧债危机爆发后,西班牙和爱尔兰的房价崩盘,累计下跌四五成。过去20年,我国经济也有低迷的时候,但最低迷的1999年仍有7.1%的增速,没有爆发过经济危机,也无金融危机。假如未来我国爆发经济或金融危机,且住宅市场进入饱和阶段,则房价很可能崩盘。

上面分别分析了四个因素,对房价崩盘的影响:第一、住房进入饱和阶段;第二、房价出现泡沫;第三、货币先松后紧;第四、爆发经济或金融危机。其实,这四个因素之间,也存有复杂的内在联系。四者当中,同时具备的因素越多,房价崩盘的可能性越大。如果四者同时出现,则房价注定崩盘。如果只有一个因素出现,则第四个因素导致房价崩盘的概率,要大过其他三个因素。