叶檀 每日经济新闻

央行公布房贷政策松绑,又一轮救市举措出台。政策救市,投资者买单。

国庆前夕发布的消息掐住楼市金九银十节点,国庆期间各地楼市闻风欲动,不少开发商表示已经取消了先期的打折优惠活动,二手房价格蠢蠢欲动准备上涨。

作为先行指标的购房意愿发生巨大变化。限购取消已有作用,10月9日交通银行发布的第25期交银中国财富景气指数显示(调研国内26个省市地区的1856户小康家庭,调研时间为9月12日到9月23日):无房家庭和仅有一套自住房家庭未来入市意愿比上期上涨20%,小康家庭预期不动产投资意愿今年以来首次小幅回升,是拉动预期不动产投资意愿小幅回升的主要原因。

国庆期间部分市场情绪高涨,南京国庆黄金周的商品住宅认购量达到2812套,日均认购402套,同比增长47%,创历史新高。而9月南京取消楼市限购之前,日均认购量仅200套左右。北京黄金周期间,二手住宅成交均价为28243元/平方米,较9月份上涨6.8%。期间中心城区成交占比较上月增加6%,近郊成交环比下降4.3%,区域结构变化拉升均价。

与以往投资者主导市场不同,此轮房地产市场特色是刚需的消费者登场,如果10%左右的刚需入市,可能释放出数百万套的需求量。虽然无法缓解房地产风险,暂时却让经济获得喘息之机。

与投资者不同,刚性需求者欠缺现金支付能力,需要低息房贷帮助,对价格十分敏感。政策让银行帮助刚需者与改善生活者购房,一套房、或者支付完首次房贷的二套房,都可享受7折优惠利率,如此慷慨由谁来买单?

商业银行振振有辞地以上市公众化、市场化作为盾牌,房贷利率下降2%左右不是个小数目,商业银行又不是雪中送炭的活雷锋。只有两个办法可以让商业银行听话,或者央行继续释放基础货币,如果像欧洲央行一样把存款利率降为负数,相信中国商业银行会很愿意发放5%左右利率的房贷,因为,你懂的,中间的差价非常可观。

不能大规模发放基础货币,又要盘活资金市场,房贷资产证券化主张甚嚣尘上。央行新政将启动房贷证券资本化,届时将有10万亿(可能更多)人民币的资金进入楼市。

资产证券化来自于“金融毒品”卖给全世界的美国。上世纪80年代,美国试水此项业务,房贷资产在证券化后打包成投资品,通过评级,卖给市场上张着大嘴想获厚利的投资者。美国利率市场化,市场迅猛发展,产品余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元,同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%,同时美国房地产价格飞速上升,买得起房的、买不起房的都通过房贷资产证券化,获得资金在郊区买起房子,过上三个孩子一条狗的幸福生活。现大臭名昭著的次级债证券化产品,就是其中的一部分。

资产证券化是好事,但销售、评级等出现一连串的虚假,撒上国债糖霜冒充3A级证券时,资产证券化就是面向投资者的庞氏骗局,最后以金融危机收场。

中国房贷资产证券化还处于幼儿园水平,迄今为止,国内商业银行仅发行了3笔MBS,第一笔是由2005年建设银行发起、中信信托受托发行的总规模30亿元的国内首笔MBS——建元2005-1个人住房抵押贷款证券。此后,建行又发起了总额40亿的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。2014年7月,中国邮政储蓄银行发起的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品(RMBS)在银行间市场成功招标,总规模达68.14亿元”。

到目前为止,金融机构兴趣不大,收益高于短融而低于信贷,房贷是所有中长期贷款中坏帐率最低的好资产,银行没有动力花大力气证券化。

不管银行、券商愿不愿意,想不放基础货币而增加流动性,证券化是必由之路。我们只能走上美国模式,证券化之后我们不必关注M2增加,而是M3、M4、M5的大幅上升,现在银行不愿意放松手中好房贷,未来,刚需人群占楼市主角、房地产市场大幅波动,房地产投资不是有钱人的游戏,房贷资产就像钢贸贷款一样瞬息万变,银行不趁救市之机证券化,满足于通道费用,转让收益与风险,以后都找不到地方哭。

金融与互联网时代,羊毛出在猪身上,满足购房者的房贷需求,重要的是让投资者购买房贷资产证券化产品,未来,张三的房贷不来自于银行,而来自于隔壁李四。

刚需买房,高净值人群购买房贷证券化产品,世界和平了。