易宪容

多年来,我一直强调,中国的“房地产化”经济,只要出现周期性调整,社会经济生活中所隐藏的各种问题与矛盾都会暴露出来,并对整个中国经济生活带巨大的冲击与影响。可以说,今年以来的国内房地产市场的周期性调整,房地产市场的低迷,不仅给整个国家的宏观经济带来极大的拖累,增加了整体经济增长下行的压力,也让国内银行体系的风险暴露了出来。可以看到,无论是CPI回落到“1”的水平,还是PPI持续31个月的负增长;无论是经济增加值持续下滑,还是GDP增长率越来越低,基本上都是与房地产市场调整与低迷有关。而且房地产市场的低迷似乎已经超出了政府的预期,这迫使一向对房地产市场不发表言论的新一届的政府不得不出手救国内楼市。

这次政府救楼市采取了全面出击的方式。先是地方政府全面放开以往的限购限贷政策,后有央行在房地产金融政策上的重大调整,再有住房公积金政策的放开及可能住房税的优惠。当然这些救市政策的重心是央行的房贷新政。央行救市政策的核心就是要求首套住房按揭贷款的利率下限规定到7折,及还清或没有银行贷款的住房持有者购买住房可以享受首套按揭贷款优惠。可见,央行房贷新政远超出预期,其强力与力度都是十分大的(可以说,成熟市场经济国家很少会有政府出台住房政策要求商业银行这样做的)。

不过,市场普遍认为,央行如此强度的救市政策要扭转国内房地产市场的颓势并非易事。因为,这次央行救楼市有可能在短期内对部分城市住房市场的成交量有一定刺激作用,或出现短期的回光反照现象,但对整个国内房地产市场中长期来说,即房地产市场的周期性调整、房地产投资继续下滑的趋势是不可能的。由此,政府通过房地产救市想缓解国内经济增长下行的压力同样很难减弱。

首先,今年以来的国内房地产市场周期性调整与以往任何一次有很大不同,即当前国内房地产市场的供给与需求的基本面已经发生了根本性的变化。根据国家统计局的数据可以看到,2011年以前中国住房市场基本上都是结构性短缺,而目前国内的住房市场是出现了全面的住房供给过剩。2008年8月全国房地产开发商手中尚等待出售的住房大约在110万套左右,2012年中大约在240万套左右,但是目前大约有370万套。也就是说,由于2010年以来大规模的房地产投资扩张,住房市场供求关系发生了逆转,住房市场由结构性短缺转化为供给过剩,再加上未来一两还有大量的新增住房供给要上市,整体上说,国内住房市场已经出现严重的供给过剩。这就是为何央行救市政策的重点放在“去库存化”的关键所在。也就是说,从最近的政府救市政策来看,只要能够去库存,能用上什么办法都行。但实际上,这些救市政策要化解当前国内楼市严重过剩的住房供给问题并非易事。

其次,这次央行房贷新政对早些时候没有实施任何限购的中小城市或绝大多数三四线城市来说没有多少影响。因为,一是这些城市本来就没有实行所谓的限购政策,所以放开限购对这些城市根本就没有影响;二是我早就说过,对于这些城市,城市居民的基本居住条件在上个世纪80-90年代就已经解决,如果这些城市的住房没有投资价值,要想用什么优惠条件诱使这些城市的居民进入市场并非容易的事情。三是早几年在房地产投资大潮中,这些城市的住房供给更是比限购城市增长为快,因此,这些城市住房供给过剩的严重性比其他城市更高。而且这些城市的住房供给总量远大于以前限购的城市。四是这些城市的住房开发商不仅规模小,而且融资成本高,如果住房销售不流畅,随时都有资金链断裂的风险。如果这些城市如温州、鄂尔多斯那样也出现住房市场崩盘,它很快就会向全国蔓延,并全面影响国内住房市场的预期。既然央行的房贷新政对这些城市的住房市场作用有限,这也决定央行救市政策的效果有限。

再次,对央行房贷新政有一定影响的是房价过高、早几年限购政策紧的城市。但是,房贷新政后进入这些城市的购买住房者基本上是已经有住房但没有欠银行贷款的有房者,或住房投机投资者。对于这些住房购买者来说,由于他们是可买可不买,买了之后是为了更高的价格卖出,因此,他们是否进入市场,取决于金融市场条件及预期。就房贷新政来说,解决了这些住房投资者信贷的可获性问题,即可从银行获得贷款购买住房,但是融资成本及融资杠杆率问题没有解决(即利率没有多少优惠,杠杆率不高)。而后两个方面是影响投资者预期收益最为重要的因素。也就是说,如果投资者进入住房市场的融资成本高及杠杆低,这会严重影响投资者的未来收益水平。再加上这些城市的房价已经处于严重的高位(比如北京的房价收入比已经达30,为世界之最)。在这种情况下,投资者会考虑利用房贷新政进入后是否有人来接盘。还有,尽管中国到目前为止还没有经历过象样的房地产市场同期性调整,但是美国、日本、香港、台湾、欧洲各国等房地产泡沫破灭之经验应该是知道的,再加上三四城市如温州等城市所发生的事情耳闻目睹,这些城市的住房投资者可能会进入住房市场,但是会十分谨慎。也就是说,即使房贷新政对这些城市有一定的作用,但这些作用也是短期的局部的,住房投资者不可能同2008年那样涌入住房市场。可见,央行的救市政策同样不可能化解这些城市的严重过剩的住房供给。

总之,无论是从全国住房总体上严重过剩,还是央行房贷新政对三四线城市影响不大及限购城市投资者心态来看,这次央行房贷新政难以扭转当前国内住房市场的周期性调整,难以扭转国内住房市场整个下行的趋势。这种趋势不仅会继续增加国内经济总体增长带来的压力,也可能引发国内不少地方住房市场的泡沫陆续提早破灭。对此,市场有所准备吗?