傅蔚冈

2005年2月,万科董事长王石在中国企业家论坛第五次年会上说了一句流传至今的话,“现在的房地产是阿猫、阿狗都来做了”,后来王石也在多个场合重复过这句话。尽管自古以来就有“同行是冤家”的说法,但以“阿狗阿猫”来指代同行却是少见。王石为什么会这么说,一个很重要的原因就是当时的地产业鱼龙混杂。

为什么“阿狗阿猫”要做房地产?因为这个行业能够获得丰厚回报,民众常以“暴利”来形容房地产业:房地产商从政府手中拍下一块地后,可以缓交土地出让金;然后再以这块土地向银行做抵押,获得开发土地的相应资金;而房屋的建设费用往往是由建筑公司垫资。当房屋尚未竣工封顶时,房地产商还可以通过预售资金回笼资金。也正是如此,房地产行业一直被视为是“空手套白狼”的暴利行业。

当然,这一现象的根本原因是几十年受抑制的房地产市场所导致的住房短缺。国家统计局的数据显示,1998年房改之前,住房困难是中国各地的普遍现象。以上海为例,1995年人均住房面积仅8平方米。而到2013年,人均住房面积却达到22.29平方米,是18年前的2.81倍。而这18年,恰是上海人口迅速增加的年份,1995年上海常住人口1414万,但2013年的常住人口则达2415万。以此计算,过去18年间,上海新增被消化掉的居住面积约为4.25亿平方米。这么庞大的市场需求完全不是几家房地产公司能够满足的,于是就给众多“阿狗阿猫”挤进房地产业创造了条件。

事实上,王石在说这句话之时,并不是“阿狗阿猫”进入地产的最高峰。根据全国经济普查结果等公开数据显示,2004年末,全国共有房地产开发企业法人单位5.9万个。到2008年末,全国房地产开发企业法人数量为8.8万个,达到顶峰。仅以央企为例,2010年3月,128家央企中就有94家涉足房地产,其中只有16家是以房地产为主业。

在房地产市场发展的初级阶段,商品房供不应求,房地产价格连年上涨,在这种情况下,只要有房子符合预售条件,就能够在市场上被一抢而空。房子从哪里来?当然得从土地上来,于是土地就成为最为重要的资源。衡量一家房地产公司的好坏,土地储备数量的多少就成为衡量房产公司好坏的重要指标。当然,获得土地是需要以雄厚的资金实力为前提,而这也是央企能后来居上的原因———因为他们的融资成本便宜。有媒体曾经统计过,2009年上半年,各月成交总价排行前10名的地块中有60%的高价地块由国资背景企业获得。

在房企暴利的激励下,各路英雄豪杰纷纷杀入这个领域,参与者增加的直接后果就是市场供应快速增加。国家统计局的数据显示,2004年中国商品住宅房屋竣工面积为34677万平方米,而2013年则为78741万平方米。在竣工面积翻一番的背后是天量的投资额,2013年商品房的投资额为58951亿元,而在2004年仅为8837亿元,十年间涌入整个行业的金额居然超过6倍多。

当众多的社会资本都涌入整个行业时,那这个行业的资本回报率就会从超额利润回到社会平均利润率。当住房需求已逐渐被满足时,大规模增加供给必然会导致行业利润率下降。这是市场经济的铁律,房地产业也不例外。据《时代周报》9月28日的一则报道,“增收不增利”正成为整个行业面临的尴尬局面。数据显示,从2010年起,A股上市房企净利润率以每年1%左右的速度下滑。我们不妨来看下,2014年上半年尽管有超过六成的房企毛利率超过30%,低于20%的仅占12.4%,但平均净利率却只有14.17%。从已公布的中报数据来看,已有53%房企净利率触及10%红线,其中净利润率在“0-10%”区间的房企占比约35.51%,净利润率亏损的占比则达17.39%。这个表现和所有A股上市公司的表现差不多———2013年A股上市公司营业利润率的平均水平为14%。换句话说,房地产行业的普遍暴利已经一去不复返。

或许有人会说,行业平均利率水平不足以说明这个行业中明星企业的盈利状况,那我们不妨看下那些行业领军者的表现。利润冠军中海,上半年净利润率为26.3%;行业老大万科上半年净利润率14.09%,与去年同期持平;以高周转、高溢价著称的融创,上半年净利润率只有6%-7%;绿城中国上半年净利润率仅为4.88%;保利置业上半年净利率仅为4.57%。行业领军者的表现尚且如此,一般房企的日子就可想而知了。

也正是在这个背景下,不少主业不是房地产的上市公司纷纷剥离房地产业务。据Wind资讯统计显示,在A股2000多家上市公司中,除了房地产与建筑业外,2005-2012年主营收入构成中明确显示涉及房地产业务的公司共计238家,而到了2012年年报中,这一数值降到了133家,也即8年间,有105家,约44.1%的涉房上市企业选择了“逃离房地产”。

那么,是什么原因导致房产行业利润下降?尽管有人将其归结为是政府调控的结果,不过在我看来,尽管限购和限贷会有影响,但根本原因并不在于此,而是因为房地产行业的基本面发生变化:在绝大多数城市的绝大多数区域,房地产已从卖方市场变为买方市场———不少城市的房产库存已足够消化好多年。比如,近日媒体报道的西安商品住宅存量已经高达1982万平方米,按照近两年的月均去化水平计算,其库存需要超过20个月才能消化完。

自从9月以来,国内各大城市的限购政策渐次取消,截至今日,只有北京上海广州深圳和三亚五个城市维持限购,而9月30日中国人民银行和银监会也发文放松限贷。尽管这在短期会刺激市场需求,会让不少房地产商兴奋,但从长远来看,房地产的洗牌刚刚开始。当房地产行业成为买方市场之后,决定房企竞争力的就不只是资金量,靠造房子就能卖出去数钱的日子是一去不复返了。今后房地产企业的竞争,将是综合实力的竞争,再也没有“阿狗阿猫”的好日子了。