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证券时报记者 朱凯

重庆解放碑大都会广场,原本是李嘉诚和记黄埔1997年开发的一个商业地产项目。如今,该项目整体将以39.1亿元人民币价格卖给一家名为汇贤产业信托的香港上市公司。港交所资料显示,汇贤产业信托的主要股东为长江实业及和记黄埔的附属公司。

无疑,交易的买方与卖方都是李嘉诚。此番“自买自卖”,除了母公司套现需求外,业内人士认为,可能还与李嘉诚押宝内地的房地产信托投资基金(REITs)相关政策“开禁”有关。

独立财经观察员彭瑞馨告诉证券时报记者,当前房地产企业现金流吃紧,商业银行不良率居高不下,有关部门尝试推出REITs正当其时。中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,这一新政推出的前提,应是楼市供大于求局面逐渐扭转,地产售价与物业租金落差的逐步合理化。他预计这一时间窗口已经临近。

REITs预期再起

近日有业内人士透露,有关部门或正制定REITs试点方案,首期有望在北京、上海、广州、深圳四地试点。

一位署名“攸克”的知情人士撰文称,此次高层吹风有望令REITs新政真正落地。他认为,此轮REITs试点的主要方式是公募,而不是上一次试点框架中开列的私募。未来有望通过交易所挂牌交易,建立一套透明的运行和监管机制,为以后“真REITs”向非政策性住房领域拓展打好基础。

申银万国证券首席宏观分析师李慧勇对记者说,业界一直在呼吁推出REITs,目前面临的现实问题是楼市亟待调整以及可能出现未知风险,这对于REITs的出台是一种“倒逼”,“政策的进展可能加快。”

彭瑞馨认为,把大都会项目转到旗下房地产投资信托公司,“李嘉诚可能是嗅到了REITs的味道。”

国盛证券首席经济学家、研究所所长周明剑告诉记者,要让实体经济融资利率降下来,首先应解决资金“黑洞”问题。他认为,房地产信托投资基金以及相关资产证券化产品,都属于是较为贴近市场的做法。

通向资产证券化

截至去年末,重庆大都会广场的年度收益及租金收入约2.82亿元,总收益率约7.21%。

“大都会在重庆是地标建筑,世界500强入渝均首选大都会,它的租赁价格在重庆是最贵的。”彭瑞馨告诉记者。

不过,对于内地楼市泡沫继续膨胀的争议越来越多。大致从去年7月至今,李嘉诚已通过各种方式抛售内地房产,至少套现700亿元港币。市场猜测,李嘉诚可能将资金投向其他更高收益领域,内地楼市溢价空间或已见顶。

与此同时,当前我国商业银行的不良贷款增速依旧居高不下。2014年三季报显示,16家上市商业银行中12家的不良贷款增速超过20%,更有4家超过了40%。

彭瑞馨认为,在严控广义货币供应(M2)过快增长、银行资本新规限制、清理地方融资平台以及不良贷款升高等背景下,单纯依赖银行信贷扩张去缓解实体企业资金紧张已不现实。他认为,要控制M2过快增长,就必须控制银行资产扩张。而实施信贷资产证券化,或是缓解这一局面的主要方式。REITs是房地产证券化的一种重要手段,它把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产。

做空危机之忧

在一些专业人士看来,推出REITs在当前市场环境下无疑利大于弊。但通过REITs来帮助房企解决现金流的同时,考虑到市场供大于求的现状仍未改观,如果管理不当,也有可能引发负面问题。

“一旦REITs在二级市场建立成熟了,它也可能成为一个做空房地产的工具。”独立财经观察员彭瑞馨告诉记者。与做空担忧相比,分析人士更期待这一手段对中国楼市转型的利好释放。李慧勇认为,当前中国的宏观格局需要进一步盘活存量资产,再不能以简单的“买房卖房赚取价差”去发展房地产市场。要让市场产生优质流动性,就必须引入REITs这样的专业工具和开辟相关渠道。李慧勇认为,这一方式将可以解决长期困扰我国房企的收益与现金流问题。

中原地产宋会雍表示,楼市进入一种更为稳定的预期,REITs的推出才可能产生正面影响。而如果物业仍有升值预期,但REITs的收益却相对较低,可能同样起不到应有作用。

分析人士指出,我国此前在房地产资产证券化的推动上并不顺利,主要是投资周期长以及收益率较低。而按照“攸克”所说,未来新版REITs有望引入地方政府的国资房企或城投公司,他们承接了大量保障性与政策性住房的建设,也是资产打包的绝好资产。