徽湖

近半个月,集中考察了多个三四线城市。虽然名称各不同,但城市发展几乎经历了共同的历程,城市框架“大跃进”似的拉大,高楼集中成片似的的增长,大街上到处都是工地,楼盘广告无处不在。但盛世繁华背后,这些三四年城市的房地产正经历一场生死劫,每一个楼盘的背后,都隐藏着腥风血雨,或许在不远的将来,这些当地声名显赫的开发商,或将一个个走向死亡之路。

在西南部的一个三线城市,这里虽然号称有350多万人口,但这包括下面10区县的人口,真正这座城市只有不到60万的人口。粗略统计一下,住宅开发量高达600万㎡,还有更恐怖的是商业开发商量,该城市已有6个大型百货。但这远远不够,这里未来5年内,还有将近8个超过20万㎡的商业综合体推向市场。这不是捣乱,而且是纯粹在找死。明知前路有虎,却偏向虎山行。

由于供应量太大,消费人口有限,因此每一个售楼处几乎门可雀罗。重压之下,只能拼价格,大部分住宅项目售价每平米也就在3500到5000元。这样的价格基本上没有利润,甚至出现亏损。在当地,高层建筑的单方造价已经达到2000元/㎡,建安成本不可怕,最可怕的是资金的时间成本,大多数开发商都有难言之隐,扩张的时候根本不考虑后果,很多资金都是通过民间融资所得,每月利息3分,也就是年利率达到36%。

销售不畅,价格下调,融资成本高,加上相对固定的建安成本,和土地成本。当地很多楼盘实际上已经没有利润,甚至出现亏损。商业方面,一层的商铺售价大概在2-3万元左右,二层是一层的60%左右,相对住宅,利润颇为可观,但销售局面更加的惨不忍睹。一是有价无市,真正有实力的买家十分有限,更主要的是租金十分低廉,一层黄金位置的商铺,每平米每月的租金也就2-3元,这样的投资回报,一个商铺需要20甚至30年出租才能回本。

除了开发商的贪婪,究竟是谁在推动这些城市的房地产,出现浮夸风似的大发展呢?最根本的原因恐怕就在于土地财政。为了改善城市形象,拉动GDP增长,抬高土地价格,三四线城市的领导估计在过去的10多年里,没干别的,心思全部集中在卖地上。所谓的城市规划、土地集约、科学发展,统统都抛之脑后,有多少项目都可以随意上马,造成了今天项目遍地开花,却无人摘果的局面。

为了所谓的均衡发展,每一个超过20万㎡的项目都必须建造城市综合体,项目必须包括住宅、商业、酒店和写字楼。这是一件非常荒唐可笑的事情。好比政府规定,每个家庭每个孩子都必须是天才一样,但项目发展到最后,图纸上的天才都变成了废物。三四线城市商业项目中,超过80%都是胡乱规划,毫无科学而言,缺乏对于商业最基本的动线、平面布局的理解,所以这些动辄20万㎡规模的商业,其实就是一堆废铜烂铁,根本无法运营。

金絮其外、败絮其中,表面光鲜的三四线城市,正酝酿一场房地产风暴。高昂的资金成本,大量的物业积压,重压之下,不少开发商已经不堪重负。不仅仅是开发商倒闭这么简单,这其中还涉及到民间资本、银行金融资本的安全,一旦产生连锁效应,就会因此产生很大的社会动荡。近两天关于银行不良资产高达7000亿,创历史新高的新闻,或许在不远的将来,已经不是什么新闻了。总之,三四线房地产危局如何破,不是房地产问题,而是社会问题,棘手啊棘手。