冉学东

央行21日降息后,深圳22日开盘的三个楼盘,当天销售火爆,有两个楼盘成为“日光盘”。看到房地产的如此表现,有人甚至放言,这是本世纪最后一次的购房机会。

这与此前深圳市场房地产的惨淡景象形成鲜明对比,其实不仅仅是深圳,根据媒体的报道,在一线城市的北京、上海和广州也出现房地产销售人气转旺的景象,比如,在广州也是22日,一块地块的成交总价超过了此前61.5亿元成交的天河区油制气厂地块,成为2014年新的广州地王。

不仅仅是实体的房地产市场的旺盛,A股市场的房地产股票也上涨凌厉,这还是此前房地产股票已经有过一波很可观的涨势之后得到的。

很明显,房地产的如此表现,与此次央行的降息有密切的关系,按照一般资产价格理论,现金的利息与资产的收益成反比,一旦现金利率降低后,持有现金的收益就不如持有资产,而且,当人们预期资产价格可能上涨,并且在长期内稳定时,就会有很多人放弃持有货币而转而购买资产,这是降息后,资产价格包括房地产和股市上涨的基本原理。

而且此次房地产交易的回暖,还与今年楼市进入熊市后,政府的托底政策有关,表现为两个部分,一是绝大多数城市已经放弃了此前政府的行政性限购政策,二是央行出台政策,从货币信贷政策对购房者恢复利率优惠,并放宽了首付款的比例限制,自从这些政策出台后,房地产成交猛烈下滑,并且价格也小幅下跌的趋势就有所缓和,而股票市场更是敏感的以上涨作为回应。

而从央行此次降息的方式看,对房地产市场的抬升作用极为明显,不对成降息,直接降低了存量购房者的债务负担,因此,此次降息对房地产构成了直接的利好。

但是详细分析,这个利好也是有限的,贷款利率尽管下调幅度很大,但是对于增量的新增贷款,由于贷款利率已经市场化,银行可自行安排定价,按照目前资金市场的状况,商业银行不可能降低贷款利率;而在降低存款利率的同时,央行对存款利率的浮动上限也进行了调整,导致如果银行执行上限利率,则存款利率实际未降,也是按照目前的资金市场情况,大多数银行都会执行上限利率,这就导致未来至少在房地产领域,商业银行的贷款利率不会有大的下降。

不过,此次银行调息尽管很谨慎,很保守,并且央行自己表态是一个中性策略,货币政策的总基调并未有变化。但其实市场的一致看法是,央行打开了降息通道,实际上中国央行已经开始实行宽松的货币政策。四维宏观金融智库(FHT)也持有相同看法,在本智库看来,按照中国经济未来发展的态势,以及国际经济发展的趋势,比如欧盟和日本的超级宽松的货币政策对中国央行放水起了一个倒逼的效应,而近期的宏观经济数据极差,不论是固定资产投资,房地产投资、大众消费还是出口,都出现了下滑,而CPI和PPI 两个指标更是超乎预期的下滑。为了改变如此难看的局面,中国央行将可能不得不开启更加宽松的货币政策,连续的降息降准将可能在明年实行,而最近很可能很快启动降准政策。

如此一来,是否意味着未来房地产真的就会重拾上涨呢,大幅放水的货币宽松政策,在中国一定会再此出现一个我们司空见惯的牛市吗?答案是否定的。

我们看到自从2008年金融危机后,美国和英国都实行了货币宽松的放水政策,结果形成了美国和英国的房地产牛市,为经济复苏贡献不小,这似乎能说明货币宽松和房地产牛市的关系,但是也有反例,比如日本最近两年也实行了超级宽松政策,但是房地产市场的表现则很一般。

分析原因,则明显是因为,金融危机后欧美的房地产市场都经过充分的调整,房地产价格下跌到非常严重的程度,市场供给已经大大减少,这时候实行量化放水,就会形成供给与需求的不平衡,供给小于需求,导致房地产价格的下跌。

而对于中国而言,中国的房地产尽管在今年成交量下滑很大,但是价格实质上没有多少调整,尤其是一二线城市,而且房地产库存高企,供给庞大,再加上宏观经济处于下滑期,人们的收入在萎缩,对刚需的打击是持续的,而人口红利的消失其实正在加剧,这时候即使有便宜的信贷和充裕的货币供给,也已经不同于前几年了。

而且,央行的放水也需要实体经济配合,也就是说央行释放的是基础货币,必须有实体经济对货币的需求和商业银行放贷的意愿配合,货币在实体经济有频繁的交易,才可能形成货币的成倍扩张,这是需要实体经济回暖作为基础的,就目前中国经济发展阶段而言,实体经济出现大幅回暖的可能性很小,回暖的时间点也不在当下,其实中国的经济决策者也没有这样的奢望。

因此,此次降息,包括今后还可能出现的多次降息降准都将不会根本上改变中国房地产市场供需格局,只是暂时缓解库存压力,成交量会有所增加,有些地方可能还会出现价格的上涨,比如在北京上海这样的一线城市,但肯定是暂时的短期反弹而已,从中长期而言,房地产市场上全国性的统一的量价齐涨的局面已经一去不复返了。

因此,现在入场投资房地产就需要三思,但是刚需则除外。