杨红旭

2014年,中国经济“新常态”成为高大上的财经流行语。其实,中国房地产业也进入了“新常态”,政策变调、增速下滑、结构调整、利润压缩、企业分化等行业新特征日渐显现。

从市场短期变化而言,经历2013年的市场繁荣之后,2014年市场全面降温,不分一二三四线城市,不分高中低档产品,皆出现了明显降温。成交量下滑、价格下跌、投资增速放缓、房屋开工下降,所有市场指标皆下滑。

但也应看到积极信号,比如房贷政策由紧趋松,比如中央实行“分类指导,双向调控”,比如地方政府因地制宜的采取了放松限购、支持合理需求的措施。在政策暖风频吹之下,四季度少数指标复苏,比如大城市的住宅成交显著反弹,房价环比跌幅收窄,市场信心有所恢复。

2013年底,我这样预测2014年:高位振荡,逐步降温。如今基本被验证。展望2015年,我们预测:探明底部,复苏上行。

展望2015年国内经济政策。12月9日举行的中央经济工作会议要求,2015年要保持宏观政策连续性和稳定性,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度。要促进“三驾马车”更均衡地拉动增长。

这基本上确定了中央经济工作会议关于2015年经济的总基调仍可能是“稳中求进”。不过,其内涵已经发生了变化,“稳”的重点要放在稳住经济运行上,“进”的重点是深化改革开放和调整结构。稳和进有机统一、相互促进,只有经济社会平稳,才能为深化改革开放和经济结构调整创造稳定的宏观环境。

值得关注的是,会议提出了2015年经济工作的五项主要任务,其中将“努力保持经济稳定增长”放在了第一位。在稳增长压力较大、通胀压力较小的情况下,预计2015年货币政策必将继续宽松化,将采取降息降准等宽松化措施。

2014年,中央没有出台房地产调控新政策。预计2015年,更不会出台打压性的调控政策。2014年12月的中央经济工作会议,与2013年12月的中央经济工作会议一样,没有提及房地产调控,甚至没有提及任何与房地产直接相关的词语,说明中央对于房地产的态度趋于“中性”,既不严压,也不猛救,更多地让市场发挥配置资源的作用。

展望2015年,房地产政策将会比较平稳。关注四个方面:其一,由于经济稳增长压力较大,在扩大住房消费、加强保障房、棚改房方面,还将稳中求进。

其二,政府对于房地产调控的态度与方针正在转变,由过去频频的行政干预,转为建立长效机制,不动产统一登记、住房信息联网、房地产税立法等继续推进。

其三,继续坚持此前“双向调控,分类指导”的原则,全国多数地区楼市仍在降温,尤其是中小城市库存压力较大,地方政府托市、救市意愿依然强烈。一线城市限购不太可能全面取消,但有可能局部放松。

其四,政府收购商品房,转为安置房、保障房使用,将有助于去库存,但还要看地方的执行程度,毕竟很多政府筹措资金存在困难。

展望2015年市场走势。其一,从市场供应看。2015年土地市场将逐步回稳,土地成交量全年增幅预计在3%左右。主要原因:一是在经济稳增长、楼市回归市场化的基调下,随着信贷及调控政策的进一步放松,房屋市场逐步回升,房企也会重新调整策略,加大拿地步伐,全年土地购置面积可能略有增长。二是由于楼市发展将逐步趋于稳定,且地市变化滞后于房市,因此土地购置面积增幅也会较小。

2015年全国房地产开发企业房屋新开工面积预计同比下降3%左右。主要原因:一是2014年全国开发企业购地面积为负增长,制约了2015年的新开工面积;二是2015年房企资金压力总体仍偏大,制约了新开工量和复工量;三是2014年新开工面积出现反常性下跌,基期值较低,所以2015年同比不会明显下跌。综合2014年购地与新开工情况,可知2015年新房供应量不会大增,仍以去化既有库存为主。

其二,从市场成交看。2015年全国商品房销售面积可能出现小幅反弹。主要原因:一是经历了2014年的成交低迷之后,市场有反弹的内在需要;二是货币环境较为宽松,房地产政策继续放松,个人房贷支持力度加大;三是楼市黄金十年已过,全国商品房成交量正在构筑历史顶部,增幅不可能放大。全国分化更趋明显,一线城市和少数二线城市成交量将出现20%左右的强反弹,而三四线城市仍保持基本平稳,或略有增长的态势。

其三,从市场价格看。预计2015年全国商品房成交均价有所回升,但仅会呈现小幅增长。主要原因一是随着政策环境的进一步宽松,商品房成交量反弹,主要城市库存压力减小,供求关系有利于房价上涨;二是黄金十年已过,投资投机需求受抑,股市走势分流部分资金,房价上涨动力不够强劲。

从70个大中城市房价指数看,环比增幅预计2015年上半年止跌反弹主要原因:一是从走势来看,随着限购限贷政策的陆续取消、房企去库存速度加快,使得房价止跌反弹的动力逐渐增强;二是2014年5月70城房价开始环比下跌,预计本轮下跌时长将超过上一轮降温期的8个月,可能达到10-15个月,2015年4月前后房价环比止跌。三是同比变化滞后于环比,2014年9月首次下跌,预计2015年二季度跌幅见底。