董事长陈启宗2015年中期致股东函

业务回顾

  举例说,上海的恒隆广场购物商场,其租金收入较去年同期跃升百分之十二,部分原因是六家大型品牌店完成扩充计划,每家的租赁面积增加百分之五十七至百分之四百八十不等。至于港汇恒隆广场购物商场,租金收入亦上升百分之六。整体计算集团于上海的商场租金收入增长百分之九,租出率稳企于百分之九十九,平均租金升幅接近百分之十。

徐家汇区,竞争未至如斯激烈,故母公司恒隆集团持有的港汇恒隆广场办公楼,租金收入上升百分之五)。把商场与办公楼合计,上海的恒隆广场租金收入增长百分之三,来自上海的租金收入总额上升百分之四至港币十四亿五千四百万元。租赁边际利润高企于百分之八十七,投资成本的无槓杆租金回报率上升至百分之四十六。

  本函件的长期读者均知,我们自内地业务伊始,一直坚持稳健的基本租金,宁愿牺牲营业额租金部分的上升空间。当市道急升时,我们或许失去一些额外收入,但如今市道艰困时,我们有远远较佳的保障。许多竞争对手自愿或非自愿地,仅要求租户(尤其顶级奢侈品牌)缴付少许基本租金,甚至完全豁免;今天彼等吃尽苦头。

  儘管经济不景,我们两座新办公楼仍录得理想租赁成绩。无锡的恒隆广场办公楼于二零一四年第四季落成,租出率现达百分之六十,渖阳的市府恒隆广场办公楼则租出近三分之一;本人预期,有关数字于年底时可分别超过百分之八十及百分之六十。除争。取可接受的单位租金收入外,吸引最优质的租户亦同样重要,我们现正就此努力香港投资物业表现理想。其整体租金收入较二零一四年同期增长百分之七,当中零售商舖增长百分之六,办公楼增长百分之九,两类资产基本上保持全部租出。来自香港的租金收入逾港币十七亿元,佔本公司租金收入总额百分之四十五。内地则佔百分之五十五,金额逾港币二十一亿元。

  总括而言,本公司的营业总额及营业溢利皆增长百分之三。由于重估收益远较一年前为少,股东应佔纯利减少百分之十二。倘不计入非现金的重估项目,股东应佔基本纯利减少百分之一。由于此数目甚小,每股基本盈利保持在港币五角五仙的水平。

  过去数月有两件事情对本公司影响深远;其中一件尤其与我们的业务相关,另一件则涉及较广泛的层面。前者为奢侈品牌在中国(包括香港)降价,后者与中国股市暴挫有关。

  尽管高端时装租用集团商场仅百分之六的楼面,却提供约百分之十七的租金份额;购物商场则佔我们内地租金总额约百分之八十。数字以外,集团在中国的声誉亦建基于奢侈品销售,其有助带动其他类型的租户,因此我们特别关注这个行业的发展。

  管理层当然盼望此等税项下调。此举应会令某一个百分比的海外销售回流,让我们在内地一些顶级商场受惠。只消现时百分之六十的海外交易中有四分之一回流中国,国内市场便可增长约百分之四十。近期部分消费品关税下调,也为我们带来希望。

  我们宁愿政府削减进口税,皆因此举可惠及所有奢侈品,而非限于少数选择降价的品牌。事实上,本人关注此等品牌的决定,或会妨碍政府的决策。无论如何,倘消费者支付的价格下降,部分海外销售将有可能回流,这对我们和中国的零售业应是好消息。

  因此,本人对近期中国股灾有以下评论。首先,每个发展中的经济体及其股市,迟早都会经历这类颠簸,连美国亦曾于一九二九年经历此境。每个稍为成熟的东亚市场莫不有此经历。举例说,今天留意台湾股票的环球投资者不多,但在一九八零年代中至后期,台湾曾是一个狂热市场。内地今天经历类似的大起大落,不应令人感到意外。倘非如此才属反常,这只是市场迈向成熟的正常过程。

  某程度上,股市大幅波动难免损害当地经济,但在绝大部分历史案例中后者均能复甦,中国经济亦将如是。毕竟,北京政府不仅拥有多种途径可救市,亦有许多方法可刺激增长。诚然,随着中国经济持续开放,难以预测北京可保持这个操控权多久,但就现时而言,彼会竭尽全力复甦经济。

  另有一个原因,令今次跌市对中国实体经济的损害没有其他地方那麽大,就是中国股市与基本经济的关联性较西方国家为小。中国资本市场有一大部分是与大型国有企业有关;彼等在各自的行业里拥有垄断权或专营权,许多都是财雄势大,其赚钱能力与股市状况无大相干。

  也许经济的更大隐忧在于楼市疲弱。房地产活动与整体经济约有百分之二十相关。过去人人争建楼房,经济遂水涨船高;如今情况逆转,带来的影响亦然。本人过去曾论述此项隐忧,今天其影响更日益显着。这解释了为何全国的贷款需求尽皆疲弱。随着经济活动放缓,创造就业的机会亦减少,这些迹象均令人忧心。

  需求方面,中国最大的出口市场欧洲没有增长。美国经济较好,但这市场对于中国来说有三个问题。首先,经历几年薪金的急剧增长,中国与美国之间的成本价格差距已收窄。再者,美国拥有如机械人、立体打印和廉价页岩气能源供应等科技优势,可让美国再次成为製造业大国,好比一九五零╱六零年代的情况,并可能减少对大部分入口货品的需求。第三,丑陋的贸易保护主义正在抬头,其口号是:『购买美国货』。

  政府在这方面有两项尝试:鼓励年轻人创业,以及推动称为「一带一路」的新丝绸之路经济带。彼等带来的短期效益是否足以振兴经济,令人怀疑。

  香港零售业表现尚可以接受,虽则其表现原可更佳。部分港人对内地旅客在港採购日用品产生激烈反感,多起敌视旅客的不幸事件,令许多中国同胞对访港出现戒心。这对香港零售业无疑带来损害,以至昔日某些地区许多贵租的街舖,如今均告丢空。这对我们的影响轻微,但对香港整体绝非好事。

  众所周知,无论以绝对或人均基准计算,内地旅客在全球各地均在最高消费群之列。把他们拒诸门外等于与钱为敌。香港一向是个开放型商业城市,把正当生意赶走实属不智。

  同样,看不起中国同胞亦殊不理智。很少港人是真正的香港原居民。香港在一个世纪多前只是个渔村,即使到了二次世界大战末,人口仍然甚少,我们或我们的父母大部分原先都来自内地。因此,受到苛待的旅客和新移民,以及苛待他们的本地人,其分别只在于来港的时间。

  凡此种种皆提醒我们,不应对未来一、两年的香港零售业务过于乐观。市场增长将有限,因此我们必须增加市场份额方可增长。在这方面,集团现时进行的资产优化计划应有帮助。集团的物业组合仍有相当的优化空间,而我们将悉力以赴。

展望

  事实上,在天津的恒隆广场开业后六个月内,当地最少有六家具规模的零售物业结业!我们从不认为彼等之困境乃吾等所致;儘管我们位居市场最佳之列,但并非强大至斯。未来的竞争固然会减少,但我们对此并不特别雀跃,皆因其在在说明:市道现正陷于低迷,并淼无结束迹象。

  多年来,眼见劣质商场充斥于中国城市,本人一直思量此行业将何去何从,如今答案正迅速浮现眼前。

  少数骁勇之辈正购入已结业的购物商场。也许此等新业主对物业用途另有作为,惟倘其不外是继续营办商场,则本人怀疑其成功机会。商场失败的主因并非软件而是硬件,亦即本人所称的「地产基因」:地点、规模、设计和施工。这些因素在商场落成后便不能更改。正如矮个子难打专业篮球,高个子难玩体操,最大的关键在于基因,换个好教练亦于事无补。

  市场上尚见其他对策。一家以往自称经营高端商场且行事高调的地产商公开宣布,除关闭部分较弱的商场外,亦将馀下商场的规格降低至大众市场。跟许多人一样,他们终于发现:兴建和管理顶级购物商场,是一项需要高度专才的措举。本人在致股东函中已多次指出这点。

  然则恒隆该怎样做?首先,我们须秉持现有方针。数家机构投资者最近问我们会否考虑降低旗下商场的产品价格点。我认为这个建议匪夷所思。由于奢侈品总会有市场我们在价值链上不该下移。顶端或接近顶端市场的参与者甚少,皆因懂得发展和管理四星级或五星级商场者寥寥可数。我们已有数项物业稳居该范畴之列,当中的竞争对手数目有限。倘我们下移,集团的独特性便会打折扣;而纵使市场较大,我们亦会遇上较多竞争。今天我们所参与的市场,远较下一层更易防卫。

  第三,我们会把握现时市道放缓的契机,提升现有物业组合质素。较早前,我们在香港展开的资产优化计划甚为成功,继旺角和铜锣湾物业的多项优化工作完成后,其他亦将再接再厉。上海的恒隆广场的优化计划经已展开,港汇恒隆广场亦将于二零一六年动工,两项上海物业的回本期约为四年。

  第五点是至为关键的,我们将竭尽所能,建立好集团的管理团队,尤其是高层管理团队。本人已在六个月前详尽地撰述此点,现时该方面已有进展,但仍有改进空间。最后,在强化团队的同时,我们亦须巩固企业文化,这也是本人过往相当关注的另一课题。

  在极度艰困的环境下,大连的恒隆广场将于十二月初正式开业。其总楼面面积约达

  该商场会分两期开幕,第一期佔整体楼面百分之八十七。我们预期,开业时的租出率以第一期计为百分之八十,以整个商场计为百分之七十。当第一期的租出率接近百分之九十时,我们的初期租金回报率应达百分之四至五这个目标。待其全部租出后,租金回报率很有机会达至百分之五至六。鑑于该物业规模庞大,兼且市场环境艰困,这个成绩颇为理想。

  大连之后,集团下一个开业的商场应在昆明。近年的建筑条例变得日益冗赘。这也许可以理解,皆因过去二十年的快速增长的市场,令有关制度出现许多漏洞,因此最近的发展可视为改进。然而,这些条例往往顾此失彼。举例说,新的消防法规令有效益并实属合理的设计变得无用武之地。此等问题最终往往可以解决,但过程每每繁琐磨人。我们之前已领教过类似情况,但其似乎没完没了。因此,除因为我们在大连买地约两年半后才购入昆明地块外,日益严格的建筑条例亦意味着昆明项目要到二零一八年才能开业。

  增加新购物商场虽可令营业额即时上升,但因其成熟需时,故对溢利并无即时贡献,而事实上它更会拖低租赁边际利润;暂停加入新落成物业则会带来相反的效果。理顺新商场的问题后,单位租金和租金收入总额应可上升,整体租赁边际利润将可改善更多营业额会流入溢利,这是任何生意的终极目标。

  现时较为迫切的问题乃整体消费市道仍然疲弱。二线城市租金下调,带来实质且严重的威胁,管理层须使出浑身解数以免情况失控。此外,上海两项物业的优化计划亦带来一定挑战,但本人预计其影响不大。

  总括而言,本人预期集团的总租金收入持续增长。然而,香港的物业销售业务则较难预计。我们在现阶段很难预测本年度馀下时间内可进一步出售多少浪澄湾的已落成单位。该数目将影响我们的溢利。最有可能的是,本年的全年销售数字将较去年出售大量君临天下单位时为低。无论如何,我们有良好机会保持过去在浪澄湾取得的高边际利润。

  另一方面,本人非常高兴地欢迎冯婉眉女士加盟为本公司的独立非执行董事。冯女士于今年初离开滙丰,其时她是香港滙丰的行政总裁,香港滙丰于二零一四年佔滙丰集团溢利总额逾三分之一。冯女士自二零零八年起出任滙丰控股有限公司集团总经理兼环球银行及资本市场亚太区主管。她广被视为财资市场里最有经验的专家之一,本人很难想到有更合适的人选可为董事局提供这方面的专才。

  董事长

  香港,二零一五年七月三十日