受供需形势的影响,目前房地产市场大范围地出现销售困难,库存上升,引起连锁反应,消化房地产库存已成为一个必须面对的问题,但采取什么方式去库存则涉及利益分配,关乎社会公正和长期经济稳定。

  如果让市场力量充分发挥作用,房地产市场将如此周期性运行:在向上阶段,量价齐升,库存处于紧张状态;房价在正反馈机制作用下最终形成泡沫,直至金融危机刺激泡沫,终止正反馈,接下来出现量价齐跌导致库存不断累积,行业痛苦地去库存,直至非意愿库存消化完毕,再在新的均衡点上开始新一轮繁荣。与矿业、制造业等其他所有行业的周期性波动规律一样,房地产行业库存减少也有两种情况,一种是上升阶段需大于供引起的,一种是下行阶段降价求售和缩减供给引起的。

  但这显然不是中国的情况。由于不能承受泡沫破裂之重,在行业向上螺旋运行到极点即将开始向下螺旋的时候,非市场的力量发挥了作用。要完成这个任务,非市场力量有两种选择:一是人为加快固有的价格回落速度,以缩短负反馈作用的时间,在“价”上让利于消费者的同时,采取一些措施刺激“量”,以缩短调整时间,减缓宏观层面的冲击;二是人为造成房价上涨预期,阻止正反馈中断,尽可能延续更长时间。

  第一个做法要求开发商和政府做出让步,原有的利益链条也要暂时断裂,但好处是可以更短的剧痛换取更快恢复和长期健康。第二个做法最简便,它无需打破原有利益格局,但住房消费者必须为延长“繁荣”而支付巨额成本,且损害社会公平,也为经济长期健康运行埋下巨大隐患。

  从过去七八年的情况看,我们选择的是第二种方法。目前的情况是,除少数地区外,全国大部分区域的房价上涨预期已不复存在,人为延长了一轮的正反馈开始终结,并初步呈现进入负反馈阶段的迹象。是用第一种方法,逼开发商让利主动加快去库存,以“短痛”换取未来的健康,还是再一次选择最简便的方法,让人们产生房价上涨预期来达到目的?我们再次面临选择。

  房贷抵扣个税之类的政策建议被提出,表明开发商希望还像上次那样,在各种“利好”刺激下形成房价上涨预期。以这种方式去库存,利润高且没有半丝痛苦,自然是他们最乐于见到的。但这样,真正需要住房的人就苦了,中国经济的未来风险也更高了。