1、【基本面分析】:

(1)享受大股东资源及国企改革红利。从营业收入和利润的角度来看,金融街是西城区国资委旗下公司当中贡献最大的。公司至少在项目获取、招商和融资三个层面得到大股东的重要支持。公司作为区属重要国企,在员工激励、职业经理人、创新资本运营等方面同样开展了多项改革或试点。我们认为,在接下来的国企改革进程中,公司仍将扮演排头兵的角色。这对于提高公司管理效率和经营业绩具有明显好处,将有利于公司提升盈利能力和估值水平。

(2)商业地产独具优势。公司成立于1992年。至今已拥有二十余年商业地产开发经验。公司目前主力商务楼盘是天津的金融街(和平)中心和金融街(南开)中心。均是位于天津黄金地段的甲级高档写字楼。今年天津办公楼销售面积累计值同比增速回复到正向增长且保持了较高增速。公司在建待售项目如北京的金融街(长安)中心、金融街(广安)中心、金融街(月坛)中心,以及上海金融街(海伦)中心及金融街·静安中心均位于一线城市黄金地段,这些项目的逐步入市,将是公司未来几年收入增长的重要保障。

(3)地理布局合理,京津协同发展受益标的。公司项目分布在北京、天津、上海、广州、重庆、惠州六个城市。北京项目仍然是收入贡献的主要来源,占77%,公司的通州商务园项目拿地时间早,均价低,楼面均价在2700元/平方米左右;今年7月,公司在上海闸北获取一块商业用地,楼面均价2.7万元/平方米左右。去年底公司在天津武清布局一个一级开发项目。我们认为,随着京津冀协同发展的深入、以及上海闸北、静安区合并等政策的出台,包括这几个项目在内的公司物业升值空间巨大。


2、【消息面利好(题材炒作)】:

(1)在高规格的中央城市工作会议即将召开之际,14日召开的中央政治局会议对未来中国城市工作定下基调:顺应城市发展规律、推进农民工市民化、增强城市宜居性、改革完善城市规划、提高城市管理水平。据了解,包括城市规划、住房政策、城市人口规模、城市基础设施建设、城市公共事务管理等在内的若干重大问题,都有可能在这次城市工作会议上确定基本的政策取向。周四,城市工作会议召开在即,地产股表现强势。

(2)税改革方案在财政部内部已经完成,预计最快2016年上半年可以上报,下半年会选择部分方案实施。住房按揭贷款利息纳入个税抵扣,可能会率先启动。地产股强势爆发。

(3)12月14日中共中央政治局会议再次将楼市去库存作为重点内容讨论,会议明确提到,要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。

(4)房地产行业的去库存之旅正式开启。受益于利好政策密集出台和近期成交活跃,同时考虑盈利改善、估值修复和资本运作,主流地产股将有机会获得阶段性的超额收益。


3、【遭险资举牌(板块利好)】:

近期,金融街遭险资举牌。2015年以来,随着利好政策刺激、房地产市场回暖,险资介入房产股步伐明显加快。保监会数据显示,2015年1-10月,保险行业总资产达11.83万亿元,较年初增长16.49%。按照当前险资持有的房地产资产占总资产比例30%的上限来看,将有3.55万亿资金可用于房地产投资。

目前142家A股房企前十大流通股东中包含险资22家,占比超过15%。保险资金投资海内外房地产企业的宏观环境不断放松,是推动险资进军地产行业的一个因素。此外保险行业庞大的资金余额和较低的投资收益促使其入股房地产企业,以提高资金使用效率、优化投资收益。

中国保险业目前40%左右的银行存款配置需要进行重新配置。按照房地产开发周期3年来测算,3年期定期存款的总利润回报是2.75%,房地产的利润率平均为15%。即便是考虑到协议存款利率会略高于定期存款利率,但仍然处在较低水平,房地产的配置比重有增加的空间。