通过研究中国房地产业发展历程,将土地使用权推向市场是促进行业繁荣并成为国民经济支柱的决定性条件。1949年中国确立土地社会主义公有制,禁止转让土地,致使土地资源被无偿占用,造成极大浪费,在此背景下,1990 年国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,正式建立了以国有土地使用权作为相对独立权能依法流通的产权制度,所有权与使用权正式分离,随后国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、入股等活动在全国范围内广泛开展,中国房地产业逐渐走向繁荣并成为国民经济的支柱。在中国社会主义公有制下,土地归国家或集体所有不可动摇,但使用权能够提供土地占有、收益和有限处分等权利,可以看做一种近似所有权,通过赋予其转让、抵押、入股等职能并推向市场进行流通,土地的价值才能有效体现与增值。
  农垦土地使用权资本化将对农垦产生革命性的变化。垦区土地与城镇土地同属国有土地范畴,但由于农垦历史发展原因,绝大部分土地向农场职工出租,使用权长期固化,造成垦区土地资源价值低估与浪费。通过比较,此次农垦改革对于垦区土地的意义类似于当年使用权改革对于房地产业的意义,具体表现为:1、从国家政策层面给予肯定和指引。土地是农垦最大的资产,但由于此前长期处于政策边缘化,改革相对保守谨慎,此次农垦改革细则出台,将极大发挥其作为资本的职能与属性。2、土地价值将得到有效体现。通过土地使用权的流通与交易,其定价机制将逐步向市场化推进,此前被低估的土地价值亦会回归正常水平,并在市场化定价的基础上未来获得价值增值。3、垦区企业将获得更大的成长空间。土地使用权成为资产后,将首先体现在企业的资产负债表中,并且有价可依的土地资产更加便于证券化,将促进集团土地资产的注入与外部土地资产的整合。我们预计,国家后期将推出更进一步的政策专项细则,并比照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定农垦土地使用权出让年限、方式、用途以及具体程序与步骤等具体内容。