近日,著名房地产中介机构链家上海公司卷入违规放贷风波,上海住建委正在展开调查之中。

  目前,上海链家两家涉事门店已暂停网签。记者走访链家陆家嘴一些门店发现,门店展示的房源信息全部撤下,换上的只有各小区的整体信息。中介小伙委婉地告诉记者正在更新信息。关注链家的人发现,从2月24日起,链家叫停了所有金融产品,还删除了朋友圈所有关于金融产品的消息。

  两起隐瞒信息案例成导火索

  链家被查,与此前上海消保委公布的两起案例有关。

  案例之一:今年1月,上海市民庄先生计划给儿子买一套二手房作为婚房。庄先生通过链家门店,签订了房地产买卖居间协议,协商价格370万元,定金为80万元。庄先生交了定金,却无法交易。他被告知,出卖方在售房过程中,由于要购买另一套房子而向他人借了钱,庄先生所购房屋成为这笔借贷的抵押物。

  更离谱的是,借钱给卖房人的,正是上海链家的一个经纪人。而所有的这些情况,出卖方并没有事前通报购买方庄先生。出卖方是在2015年12月30日向上海链家借钱的,而经上海链家介绍将其房产卖给庄先生一事,则发生在今年。

  于是,庄先生要求上海链家解除房屋的抵押,继续交易。但他却被告知,上家没钱偿还欠款,只有将这套房屋卖掉之后,才有足够资金解除抵押。链家方面建议庄先生,先帮上家还清这笔欠款。不得已,庄先生不买房了,要求链家还清80万元的定金,但上海链家还是不同意。

  案例之二:购房人黄先生也在不清楚房屋条件的情况下交了定金,之后才被链家告知该房屋除了贷款还有抵押。当时,黄先生硬着头皮签下了房屋购买合同,并交了剩余的近七成房款,共计280万元,也同意了合同上“该款必须用于先偿还银行和个人抵押”的规定。

  黄先生把钱分两批转给了房东,第一批打到房东的账号之后,发现房东根本没有把这个钱用于解除抵押,而是挪做他用。这就造成了280万元无法弥补银行和个人的全部抵押贷款。而链家方面则认为问题不大,贷款部的人员签订了三方协议,垫资110万元把这个交易继续进行下去。

  此时,黄先生认为交易可以正常进行了,但紧接着,情况更糟了。黄先生发现,2015年11月2日、11月10日、12月10日,该房产分别被浦东人民法院和市二中院查封,因为售卖方经营失败曾欠了相关银行1.5亿元信用贷款。

  两起案例公布后,链家随即被调查。链家上海公司宣布,涉事的只有两家门店,其它门店仍在营业。

  贷给客户的过桥资金多是监管资金

  两起案例可能比较难理解,但对于一些有买卖二手房经历的人来说,并不复杂。问题的实质就是:已有贷款的房子在出售时怎样解除抵押,及中介的角色如何定位。

  “通常而言,贷款没有还清的房子,也是可以正常交易的。只不过,卖家都通常要求买家先付首付,卖家拿到首付款到银行偿还余下贷款后,解除抵押,然后进行交易。”张先生刚刚通过链家购买了一套二手房,他为记者讲述了购房的大致经历,以及链家的金融产品特点和服务方式。

  “现在的房价越来越贵,出售房屋有贷款是普遍现象。为了推动交易进行,链家在金融方面做了许多尝试。比如为客户提供过桥资金。当客户在交易过程中出现资金周转难题时,链家提供短期的资金借款。为了让借款保证收回,一般而言,链家也会将拟出售的房子先抵押,再放款给购房人。这就出现了拟出售房子既有贷款又有二次抵押的情况。”张先生说。

  这就是中介新兴的金融服务。

  张先生购买的房子价值700万元,仅税款就达80万元。按照约定和惯例,税款全部由买家承担,也就是说,张先生一下多了80万元的负担。张先生一时犯难,于是,链家先为其垫付了80万元,张先生的购房合同因此如期完成。当然,按约定,在规定期限张先生也偿还了80万元的本息。

  张先生分析,中介之所以可以做到借贷,是因为中介拥有不少的监管资金。什么是监管资金呢?“买卖双方通过中介认识,成交时,买方有时会有顾虑,认识第二天就做几百万的生意,万一卖方拿了首付款,跑了,首付没了,房子也没了。于是,有的买家会把首付交付给中介,让中介托管。中介的监管资金往往非常庞大,因为一套房首付动辄几十万,多则几百万。”

  中介的监管资金还有一部分来自尾款。在正式交房前,买卖双方按约定会留百分之几的房款,在买家拿到钥匙时,才最后交给卖家。如果买卖双方不放心,有的中介会说,也可以交我们中介管。这笔尾款也相当可观,房价不同,单笔也有数万到十几万不等,一放也得几个月。

  增值服务存漏洞,交易流程须规范

  从以上描述可以看出,为了推动房产交易,中介提供了许多增值服务。仅从商业逻辑看,这些增值服务的出发点是好的,即解决交易过程中的难题。但是,如何做到规范并有效监管?链家的案例确实暴露出不少漏洞。

  首先,从事资金业务、现金业务,是越来越多的房产中介希望做的。但是,中介是否拥有资质?如何保证中介的贷款是公司行为而不是个人行为?链家的案例中就出现了个人给卖家放贷的情况。也就是说,增值服务跑偏了。

  其次,中介监管的资金越来越多,如何监管?如何防范中介将客户的钱卷走?如何防止中介的资金断裂?有银行人士称,自我监管总是难以自律,所以,监管方式需要改进。

  其三,交易流程不规范也埋下了危机。业内人士分析,上述两个案例,在整个交易过程中,链家方面始终没有走正常流程。因为按正常流程,消费者在交定金的时候就已经可以进入网签程序,如果房屋存在查封、抵押等问题,交易中心审核时就能查出来,而且房屋也无资格进行正常交易。因此,房产中介的金融服务必须建立在规范流程的基础之上。

  据报道,上海市住建委约谈了链家公司相关负责人。初步发现,链家公司相关门店存在不规范的经营行为,已决定开展正式调查,并要求链家公司积极配合。进一步的调查结果将陆续公布。