马年春节,一线城市楼市并未随着“马上有房”的祝福走强,而是延续了节前就已显现的清淡行情,从而也契合了一线城市楼市春节“休眠”的基本特点。市场人士分析,目前市场处于阶段性的淡季,市场的回暖需等到二月之后。从全年来看,一线城市楼市今年或将出现供应趋紧、成交回落等情况,春节前出现的“地王”风潮对市场的实际影响也将缓慢释放,期间可能触发监管调控,市场需要注意这一现象释放的信号。

  楼市春节“休眠”


  每逢春节,受开发商推盘节奏放慢、市场观望情绪加重等节日因素的影响,楼市特别是一线城市楼市开始进入“休眠”期。今年春节期间,北上广深等一线城市楼市“睡意十足”。受信贷偏紧、开发商库存压力减小等因素影响,节前市场行情就已趋清淡,而节中则延续了这一清淡行情。一线城市楼市未能实现开门红,全年行情预计也是“紧”字当头。

  据悉,进入2014年后,上海(楼盘)楼市就呈现出成交寡淡的行情,节前成交热度逐步下降,各个楼盘的买家来访量、来电量都明显下降。春节期间,受外地户籍买家返乡等因素影响,市场热度在春节期间持续走低。据统计,上海2月预计开盘项目26个,较1月的29个减少3个,且仅有6个楼盘给出了具体报价,其它开盘项目价格待定,预计基本与1月持平。

  无独有偶,今年1月首周,北京(楼盘)市新建住宅和二手房成交量无论是环比还是同比降幅均在30%左右。2月更是青黄不接,新浪乐居资料显示,北京市2月新开楼盘仅6个,远少于1月的24个。同时,受市场观望情绪影响,成交量短时估计难以提振,市场或将持续清淡行情,预计北京楼市供应量在今年一季度都将处于低位。

  广州(楼盘)楼市在今年首月则是量价齐升,迎来“小爆发”。但到了春节期间,广州虽然有超过80个楼盘开门迎市并给出不小的优惠,但楼市的成交量大幅下跌,除夕至年初二的3天时间,广州全市仅网签成交21套单位,中心六区更是“零成交”,全市网签均价被拉低至8813元/平方米。

  分析指出,一线城市楼市春节期间的清淡走势是周期性和阶段性的,合乎市场预期。但节前由于信贷趋紧、地方调控政策出台等引发的清淡行情则将影响未来较长一段时期的走势。尽管央行公布的资料显示,2013年全年新增房地产贷款2.34万亿元,占同期各项贷款增量的近三成。但今年初,信贷并未如往年一样加速放量,外加去年年末地方政府调控措施的密集出台,市场基调以调整、改革为主,供求双方都在观望等待,这样的形势或将贯穿今年全年。

  “楼冷地热”或引调控升级

  在楼市降温的同时,节前土地市场,特别是一线城市土地市场却逆势走高,呈现出“楼冷地热”的特点。1月23日,深圳(楼盘)前海T201-0080宗商业用地公开招标出让,最终以134亿元、楼面地价28113元/平米成交,刷新深圳总价、单价纪录;“穗六条”颁布之后的1月28日,广州土地拍卖再次启动,最终卖地进账58.3亿元,其中,保利地产(600048,股吧)先后以8亿元、16.6亿元的价格分别创下了番禺、黄埔地块区域楼面价单价的新高纪录;1月29日,方兴地产以101亿元的成交价拿下上海市闸北区大宁路地块,刷新上海住宅用地总价纪录,其溢价率高达111.5%,楼面价接近5万元/平米。

  土地市场的火爆对楼市的传导或将需要较长时间,但也不排除土地高价成交对周边在售楼盘的短时拉动作用。有分析指出,一线城市土地市场具有风向标意义,也是监管调控的重点对象,目前土地市场的走强仍是“点状”的,并未出现市场“面上”的整体性走势,高地价推高楼价的逻辑并不能简单地建立,但这一市场信号仍值得注意。

  业内人士分析,节前土地市场异常火爆的行情使市场对今年房地产行业的走势充满了想象力,预计也将引发监管部门关于行业的远期考虑与政策安排。北京市土地整理储备中心在1月17日公告暂停4宗土地招标/挂牌交易活动后,市场便普遍将这一动作解读为监管部门可能将对目前土地市场进行“降温”,未来政策层面或将迎来部分调整。市场人士分析,房地产市场在2013年处于政策调控的“潜伏期”,今年调控政策则有望出台和落地,而市场在面对多次“狂潮”的洗礼之后或将渐趋理性,预计今年一线城市楼市仍将延续去年前热后稳的全年走势。